Durante los últimos años, la digitalización de los mercados financieros ha abierto la puerta a nuevas formas de canalizar el ahorro hacia la economía real. Una de ellas es el crowdlending inmobiliario, que permite a múltiples inversores participar en préstamos vinculados a proyectos respaldados por activos reales, normalmente inmuebles con garantía hipotecaria. Paralelamente, el auge del discurso sobre tokenización y tokens de lending en blockchain ha generado la sensación de que la única forma de conseguir liquidez razonable pasa por estructuras basadas en criptoactivos.
Conviene matizar esa idea. Cuando se analizan con calma el marco regulatorio y la naturaleza jurídica de cada instrumento, se observa que un modelo de crowdlending hipotecario bien estructurado puede ofrecer una combinación muy sólida de seguridad jurídica, transparencia y alineación normativa. Para muchos inversores, estos elementos pueden ser más relevantes que una liquidez teórica apoyada en mercados secundarios que aún están en una fase temprana de desarrollo.
Lo primero es diferenciar bien ambos mundos. Los tokens de lending que representan derechos de crédito con rasgos típicos de deuda (principal, intereses, vencimiento, garantías, etc.) pueden encajar, si cumplen determinados requisitos, en la categoría de instrumentos financieros definida por MiFID II y MiFIR.
En ese caso, estaríamos ante verdaderos “security tokens”, que quedan fuera del ámbito directo de aplicación del Reglamento MiCA, precisamente porque la normativa europea considera que son, en esencia, instrumentos financieros tokenizados. Esto significa que pasan a regirse por el régimen clásico de la Ley del Mercado de Valores y de los Servicios de Inversión en España, con obligaciones exigentes de transparencia, gobernanza y protección del inversor. Ahora bien, pertenecer a ese marco no implica, por sí solo, contar con un mercado secundario líquido: la liquidez no viene garantizada por la norma, sino por la realidad del mercado.
En el caso del crowdlending inmobiliario en España, el punto de referencia regulatorio es distinto. Históricamente se ha apoyado en la figura de las Plataformas de Financiación Participativa (PFP), creadas por la Ley 5/2015. Con el tiempo, este esquema ha evolucionado hacia el marco armonizado del Reglamento (UE) 2020/1503, que regula a los proveedores europeos de servicios de financiación participativa. Bajo este paraguas, las plataformas de crowdlending actúan como intermediarios regulados que conectan a múltiples inversores con prestatarios, canalizando financiación en forma de préstamos —incluidos préstamos con garantía hipotecaria— y cumpliendo exigencias concretas de registro, información precontractual, evaluación de riesgos y protección del inversor, especialmente del minorista.
La estructura jurídica de los derechos de crédito en el crowdlending hipotecario tiene una ventaja importante: es fácil de entender para el inversor y se apoya en instituciones jurídicas consolidadas. En un esquema estándar, el inversor participa en un préstamo documentado contractualmente, respaldado por una garantía real inmobiliaria inscrita en el Registro de la Propiedad, conforme a la Ley Hipotecaria y su normativa complementaria. Tanto el derecho de crédito como la hipoteca se sustentan en décadas de jurisprudencia, práctica notarial y registral en España. Frente a ello, muchos modelos de tokenización presentan una relación más compleja entre el titular del token, el emisor, el deudor subyacente y, en su caso, el vehículo interpuesto, lo que puede abrir interrogantes adicionales sobre la interpretación y ejecución de derechos en situaciones de conflicto.
Cuando se habla de liquidez, es útil distinguir entre liquidez “estructural” y liquidez “operativa”. En teoría, los security tokens de lending pueden alcanzar una liquidez estructural elevada si se admiten a negociación en mercados regulados o sistemas multilaterales de negociación, o si se listan en plataformas que consigan suficiente volumen y masa crítica. Esto permitiría tener libros de órdenes, precios casi en tiempo real y una base inversora internacional. Pero que un instrumento sea técnicamente negociable no significa que exista, en la práctica, una profundidad de mercado suficiente. La liquidez efectiva dependerá de factores como la notoriedad del emisor, el tamaño de la emisión, la percepción de riesgo de crédito o las condiciones generales del mercado.
En el crowdlending hipotecario, la idea de liquidez suele plantearse de forma más prudente y realista. La inversión se configura como una exposición a un préstamo concreto, con un calendario de amortización de principal e intereses definido desde el principio. Es decir, el inversor entra sabiendo que el horizonte temporal natural es el vencimiento del préstamo o los hitos de amortización pactados. Puede parecer que esto ofrece menos liquidez, pero en realidad refleja la naturaleza propia de la financiación inmobiliaria: proyectos vinculados a activos concretos, con un riesgo de crédito evaluado, un colateral hipotecario y una rentabilidad estimable en función de ese riesgo. La “menor liquidez” es una característica del activo, no un fallo del modelo.
Desde un plano técnico, la transmisibilidad de las participaciones en préstamos puede estar prevista en las condiciones de cada plataforma, pero suele estar sujeta a limitaciones contractuales y operativas. Entre otras cosas, para mantener la coherencia de la operación, cumplir con la normativa de financiación participativa y respetar las reglas de prevención de blanqueo de capitales (KYC/AML). En la práctica, esto puede implicar que las cesiones se gestionen a través de la propia plataforma y bajo su supervisión, evitando un mercado secundario desordenado que complique la gestión del préstamo o la relación con el deudor hipotecario. Frente a la aparente facilidad de transferir un token en una blockchain pública, este enfoque más controlado tiene la virtud de preservar un registro claro de titulares y facilitar la correcta ejecución de los derechos y obligaciones derivados del contrato y de la hipoteca.
Otro elemento que suele quedar en segundo plano cuando se habla de tokenización es la calidad jurídica del activo subyacente. En el crowdlending hipotecario, el inversor sabe que su posición está ligada a un activo inmobiliario identificado, sometido a valoración, due diligence y, cuando procede, a la constitución de una hipoteca inscrita. Si se produce un impago, la ejecución de esa garantía sigue procedimientos previstos en la normativa española, con un recorrido judicial y registral conocido. En ciertos modelos de tokens de lending, la conexión con el activo subyacente puede ser más indirecta, mediada por sociedades vehículo o estructuras contractuales complejas, y apoyada en cláusulas de gobernanza y ejecución que, en muchos casos, aún no han sido ampliamente testadas en los tribunales.
Desde la óptica de la protección del inversor, el Reglamento (UE) 2020/1503 establece para las plataformas de financiación participativa obligaciones claras de información y control de riesgos. Esto incluye fichas de datos fundamentales de la inversión, advertencias de riesgo estandarizadas, posibles límites a la exposición de ciertos perfiles, y procedimientos para gestionar conflictos de interés. Este entorno ofrece un marco estable en el que el inversor puede valorar con mayor claridad la relación riesgo-rentabilidad de cada proyecto. En el ámbito de los tokens de lending, aunque el régimen de instrumentos financieros también proporciona salvaguardias, la mayor fragmentación tecnológica y la presencia de múltiples actores internacionales pueden introducir una capa extra de complejidad operativa y supervisora.
Todo esto no significa que la tokenización carezca de interés o potencial. Lo que sí sugiere es que, en el contexto actual, muchos inversores pueden encontrar en el crowdlending hipotecario regulado una propuesta más alineada con objetivos como la exposición a la economía real, el control del riesgo y un horizonte temporal definido. La clave está en entender qué se prioriza: ¿una liquidez que depende de que funcione un mercado secundario aún en desarrollo, o una estructura de deuda inmobiliaria apoyada en marcos jurídicos consolidados, donde la seguridad jurídica y la claridad contractual ocupan el centro?
Los tokens de lending pueden llegar a ofrecer, en determinados escenarios, un nivel relevante de liquidez potencial, siempre que concurran las condiciones de mercado adecuadas. Sin embargo, el crowdlending hipotecario regulado aporta una combinación de seguridad jurídica, transparencia regulatoria y vinculación a activos reales que, para muchos perfiles de inversor, resulta especialmente atractiva. En un entorno donde la innovación financiera avanza rápido, no se trata de escoger entre tecnología o regulación, sino de valorar qué modelo ofrece un equilibrio más sólido entre riesgo, retorno y comprensión del producto por parte de quien invierte.
El crowdlending hipotecario consiste en préstamos tradicionales respaldados por una hipoteca sobre un inmueble, mientras que los tokens de lending representan derechos de crédito mediante tecnología blockchain y pueden implicar estructuras jurídicas más complejas.
No. Aunque los tokens pueden ser técnicamente transferibles, la liquidez real depende de que exista un mercado secundario con suficiente volumen y compradores activos.
Sí. El crowdlending hipotecario se realiza a través de plataformas reguladas bajo el Reglamento (UE) 2020/1503, que establece obligaciones de información, control de riesgos y protección del inversor.
Ofrece un alto nivel de seguridad jurídica al basarse en contratos de préstamo y garantías hipotecarias inscritas en el Registro de la Propiedad, con procedimientos de ejecución legalmente definidos.
En general, no de forma inmediata. La inversión está pensada para mantenerse hasta el vencimiento del préstamo, aunque algunas plataformas pueden permitir transmisiones bajo condiciones específicas.
Depende del perfil del inversor. Quienes buscan previsibilidad y control del riesgo suelen priorizar la seguridad jurídica, mientras que otros pueden valorar más la posibilidad de salida anticipada.
Equipo de URBIX
Escrito por:
José Juan Martínez Álvarez de la Hoz
Desarrollo de Negocio
Lidera la identificación y ejecución de estrategias que expanden la presencia de URBIX en el sector del crowdfunding inmobiliario. Esta a cargo de descubrir y desarrollar nuevas oportunidades de negocio, así como de establecer relaciones comerciales sólidas para incrementar la base de clientes.