Introducción
La financiación participativa inmobiliaria constituye un mecanismo mediante el cual múltiples inversores aportan capital para financiar proyectos de promoción o adquisición de activos inmobiliarios. En este contexto, la evaluación del riesgo crediticio de los promotores y de las operaciones propuestas adquiere una relevancia central para la protección de los inversores y la sostenibilidad del modelo de negocio.
El presente documento describe la metodología empleada por URBIX para evaluar el riesgo crediticio de las operaciones de financiación presentadas por promotores inmobiliarios, conforme a las exigencias del Reglamento (UE) 2020/1503 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 7 de octubre de 2020, relativo a los proveedores europeos de servicios de financiación participativa para empresas. La metodología se fundamenta en un análisis riguroso que combina factores cualitativos y cuantitativos, con el objetivo de asignar a cada operación una calificación de riesgo que permita a los inversores tomar decisiones informadas.
Naturaleza del Modelo: Sistema No Automatizado de Decisión
El modelo de evaluación crediticia de URBIX se configura como un sistema no automatizado basado en un árbol de decisiones estructurado. A diferencia de los sistemas de scoring automatizados que operan mediante algoritmos predefinidos sin intervención humana, el modelo de URBIX requiere la participación activa de profesionales cualificados en cada fase del proceso de evaluación.
Esta aproximación responde a la naturaleza compleja y heterogénea de los proyectos inmobiliarios, donde factores difícilmente cuantificables como la calidad del equipo gestor, la viabilidad urbanística específica del emplazamiento o las condiciones particulares del mercado local exigen un análisis experto individualizado.
El árbol de decisiones guía el proceso evaluador a través de una secuencia lógica de verificaciones y análisis, garantizando la exhaustividad del examen y la coherencia metodológica entre distintas operaciones, sin renunciar al juicio profesional en la ponderación final de los factores de riesgo.
Dimensión Cualitativa: Factores No Financieros de Evaluación
La evaluación cualitativa comprende el análisis de aquellos elementos que, sin expresarse directamente en magnitudes financieras, resultan determinantes para la viabilidad del proyecto y la capacidad de repago del promotor.
Experiencia y trayectoria del promotor
Se examina el historial del promotor en el desarrollo de proyectos inmobiliarios similares, considerando el número de promociones ejecutadas, su volumen agregado, los plazos de ejecución respecto a las previsiones iniciales y la ausencia de incidencias relevantes en proyectos anteriores. La experiencia específica en la tipología de producto propuesta y en el mercado geográfico objetivo constituye un factor de especial relevancia.
Situación administrativa y licencias
Se verifica el estado de las licencias y autorizaciones administrativas necesarias para el desarrollo del proyecto, incluyendo licencias urbanísticas, permisos de obra, cédulas de habitabilidad previstas y cualesquiera otras autorizaciones sectoriales aplicables. La existencia de litigios administrativos pendientes o de expedientes sancionadores en curso se considera un factor de riesgo significativo.
Reputación empresarial y cumplimiento histórico
Se analiza la reputación del promotor en el mercado, incluyendo la consulta de bases de datos de morosidad, el historial de cumplimiento de obligaciones con proveedores y entidades financieras, y la existencia de procedimientos judiciales relevantes. Las referencias de entidades financieras con las que el promotor haya mantenido relaciones crediticias previas constituyen un elemento de valoración relevante.
Estructura societaria y gobierno corporativo
Se examina la estructura societaria del promotor, identificando a los socios últimos y beneficiarios efectivos, las relaciones entre sociedades del grupo y la existencia de mecanismos adecuados de gobierno corporativo. La transparencia en la estructura societaria y la claridad en la cadena de responsabilidades se valoran positivamente.
Dimensión Cuantitativa: Análisis Financiero y Ratios Clave
La evaluación cuantitativa se centra en el análisis de las magnitudes financieras del proyecto y del promotor, mediante el cálculo y valoración de ratios estandarizados que permiten objetivar el nivel de riesgo de la operación.
Loan to value (LTV):
El ratio LTV expresa la relación entre el importe del préstamo solicitado y el valor de tasación del activo inmobiliario que sirve como garantía. Un LTV reducido implica un mayor margen de cobertura ante potenciales depreciaciones del activo, incrementando la protección de los inversores. URBIX establece umbrales máximos de LTV diferenciados según la tipología del activo y la fase de desarrollo del proyecto.
Loan to cost (LTC):
El ratio LTC relaciona el importe del préstamo con el coste total del proyecto, incluyendo adquisición del suelo, costes de construcción, honorarios profesionales, tributos y gastos financieros. Este ratio resulta especialmente relevante en proyectos de promoción donde el valor final del activo está sujeto a la correcta ejecución del plan de negocio.
Análisis de flujos de caja y capacidad de repago:
Se proyectan los flujos de caja esperados del proyecto, considerando los ingresos previstos por ventas o arrendamientos, los costes pendientes de ejecución y los compromisos de pago del préstamo. Se evalúa la coherencia del calendario de ingresos con el vencimiento de las obligaciones de pago, identificando potenciales tensiones de tesorería.
Solvencia patrimonial del promotor:
Se analiza la situación patrimonial del promotor mediante el examen de sus estados financieros, evaluando ratios de endeudamiento, liquidez y rentabilidad. La capacidad del promotor para aportar recursos propios al proyecto y para responder con su patrimonio ante eventuales desviaciones constituye un factor de mitigación de riesgos.
Verificación Mediante Fuentes Oficiales
La información proporcionada por el promotor se contrasta sistemáticamente con fuentes oficiales y registros públicos, incluyendo:
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Registro Mercantil: verificación de datos societarios, cuentas anuales depositadas, titularidad real y situación de cargas.
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Registro de la Propiedad: comprobación de la titularidad de los activos, cargas y gravámenes existentes, y situación registral.
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Catastro: verificación de datos físicos y catastrales de los inmuebles.
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Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE): consulta del endeudamiento financiero declarado del promotor, previo consentimiento del interesado.
- Bases de datos de morosidad y solvencia empresarial.
- Registros administrativos urbanísticos y de licencias.
Esta verificación independiente garantiza la fiabilidad de la información base sobre la que se construye la evaluación crediticia.
Sistema de Calificación y Escala de Riesgo
Como resultado del proceso de evaluación, cada operación recibe una calificación de riesgo expresada en una escala alfabética que permite a los inversores comparar el perfil de riesgo de distintas operaciones:
La calificación asignada se comunica a los inversores en la documentación del proyecto, junto con una explicación de los principales factores de riesgo identificados, conforme a las exigencias de transparencia del Reglamento (UE) 2020/1503.
Revisión Periódica y Actualización
La calificación de riesgo no constituye una evaluación estática, sino que se somete a revisión periódica durante la vida de la operación. Se establecen procedimientos de seguimiento que permiten detectar tempranamente eventuales deterioros del perfil de riesgo, tales como retrasos en la ejecución del proyecto, modificaciones adversas del entorno de mercado o variaciones en la situación financiera del promotor.
Cualquier modificación sustancial de la calificación se comunica a los inversores conforme a los procedimientos establecidos en el Reglamento Delegado (UE) 2022/2115.
Conclusión
La metodología de evaluación crediticia de URBIX combina el rigor analítico con la flexibilidad necesaria para adaptarse a la diversidad de proyectos inmobiliarios. El enfoque no automatizado permite incorporar el juicio experto en la valoración de factores cualitativos, mientras que el análisis cuantitativo y la verificación mediante fuentes oficiales garantizan la objetividad y fiabilidad de la evaluación.
Los inversores disponen así de una calificación de riesgo fundamentada y transparente que les permite tomar decisiones de inversión informadas, en línea con los objetivos de protección del inversor que inspiran el marco regulatorio europeo de la financiación participativa.
Preguntas Frecuentes
-
¿Por qué URBIX utiliza un modelo no automatizado en lugar de un sistema de scoring algorítmico?
- La financiación de proyectos inmobiliarios presenta una complejidad que difícilmente puede capturarse mediante algoritmos estandarizados. Cada promoción posee características singulares en cuanto a ubicación, tipología de producto, estructura de costes, perfil del promotor y condiciones de mercado. Un modelo no automatizado permite que profesionales con experiencia sectorial evalúen estos matices de forma individualizada, incorporando factores cualitativos que un sistema puramente algorítmico podría pasar por alto.
- La financiación de proyectos inmobiliarios presenta una complejidad que difícilmente puede capturarse mediante algoritmos estandarizados. Cada promoción posee características singulares en cuanto a ubicación, tipología de producto, estructura de costes, perfil del promotor y condiciones de mercado. Un modelo no automatizado permite que profesionales con experiencia sectorial evalúen estos matices de forma individualizada, incorporando factores cualitativos que un sistema puramente algorítmico podría pasar por alto.
- ¿Qué sucede si un proyecto no supera la evaluación crediticia inicial?
- Cuando un proyecto no alcanza los umbrales mínimos de aceptación establecidos por URBIX, se comunica al promotor de forma motivada las razones del rechazo. En determinados supuestos, especialmente cuando las deficiencias identificadas resultan subsanables, se ofrece al promotor la posibilidad de reformular su solicitud incorporando garantías adicionales, ajustando el importe solicitado o aportando documentación complementaria que permita mitigar los riesgos detectados.
- Cuando un proyecto no alcanza los umbrales mínimos de aceptación establecidos por URBIX, se comunica al promotor de forma motivada las razones del rechazo. En determinados supuestos, especialmente cuando las deficiencias identificadas resultan subsanables, se ofrece al promotor la posibilidad de reformular su solicitud incorporando garantías adicionales, ajustando el importe solicitado o aportando documentación complementaria que permita mitigar los riesgos detectados.
- ¿Con qué frecuencia se revisa la calificación de riesgo de un proyecto una vez publicado?
- Conforme a las obligaciones establecidas en el Reglamento Delegado (UE) 2022/2118, URBIX mantiene un protocolo de seguimiento continuo de las operaciones financiadas. Las revisiones periódicas se realizan con frecuencia trimestral o semestral según la tipología y duración de la operación. Adicionalmente, cualquier hecho relevante que pudiera alterar el perfil de riesgo del proyecto desencadena una revisión extraordinaria de la calificación.
- Conforme a las obligaciones establecidas en el Reglamento Delegado (UE) 2022/2118, URBIX mantiene un protocolo de seguimiento continuo de las operaciones financiadas. Las revisiones periódicas se realizan con frecuencia trimestral o semestral según la tipología y duración de la operación. Adicionalmente, cualquier hecho relevante que pudiera alterar el perfil de riesgo del proyecto desencadena una revisión extraordinaria de la calificación.
- ¿Qué diferencia existe entre el ratio LTV y el ratio LTC?
- El LTV (Loan to Value) mide la relación entre el importe del préstamo y el valor de tasación del activo inmobiliario. El LTC (Loan to Cost) compara el préstamo con el coste total del proyecto, incluyendo suelo, construcción y gastos asociados. Mientras el LTV resulta especialmente relevante en operaciones sobre activos terminados o en fases avanzadas de desarrollo, el LTC es más informativo en promociones en fase inicial donde el valor final depende de la correcta ejecución del proyecto.
- El LTV (Loan to Value) mide la relación entre el importe del préstamo y el valor de tasación del activo inmobiliario. El LTC (Loan to Cost) compara el préstamo con el coste total del proyecto, incluyendo suelo, construcción y gastos asociados. Mientras el LTV resulta especialmente relevante en operaciones sobre activos terminados o en fases avanzadas de desarrollo, el LTC es más informativo en promociones en fase inicial donde el valor final depende de la correcta ejecución del proyecto.
- ¿Qué fuentes oficiales se consultan durante el proceso de verificación?
- URBIX consulta sistemáticamente el Registro Mercantil, el Registro de la Propiedad, el Catastro, la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE, previo consentimiento del promotor), bases de datos de solvencia empresarial y los registros administrativos urbanísticos de las administraciones competentes. Esta verificación múltiple garantiza la fiabilidad de la información sobre la que se fundamenta la evaluación.
- URBIX consulta sistemáticamente el Registro Mercantil, el Registro de la Propiedad, el Catastro, la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE, previo consentimiento del promotor), bases de datos de solvencia empresarial y los registros administrativos urbanísticos de las administraciones competentes. Esta verificación múltiple garantiza la fiabilidad de la información sobre la que se fundamenta la evaluación.
- ¿Cómo se determina la calificación final dentro de la escala de riesgo?
- La calificación final resulta de la ponderación de los factores cualitativos y cuantitativos analizados conforme a una matriz de evaluación predefinida. Cada factor recibe una puntuación que, agregada según los pesos establecidos,
determina la ubicación de la operación en la escala alfabética. El juicio experto interviene en la valoración de factores cualitativos y en la ponderación final cuando concurren circunstancias singulares no contempladas en los criterios estándar.
- La calificación final resulta de la ponderación de los factores cualitativos y cuantitativos analizados conforme a una matriz de evaluación predefinida. Cada factor recibe una puntuación que, agregada según los pesos establecidos,
- ¿Puede un inversor conocer el detalle de la evaluación crediticia realizada?
- Sí. Para cada proyecto publicado en la plataforma, los inversores tienen acceso a la ficha de información clave para la inversión (KIIS, por sus siglas en inglés), que incluye la calificación de riesgo asignada, los principales factores considerados en la evaluación, los ratios financieros más relevantes y una descripción de los riesgos específicos identificados. Esta información permite al inversor formarse un juicio fundado sobre la operación.
- Sí. Para cada proyecto publicado en la plataforma, los inversores tienen acceso a la ficha de información clave para la inversión (KIIS, por sus siglas en inglés), que incluye la calificación de riesgo asignada, los principales factores considerados en la evaluación, los ratios financieros más relevantes y una descripción de los riesgos específicos identificados. Esta información permite al inversor formarse un juicio fundado sobre la operación.
- ¿Qué ocurre si durante la vida del préstamo se detecta un deterioro significativo del riesgo crediticio?
- Cuando el seguimiento continuo revela un deterioro material del perfil de riesgo, se activan los protocolos de gestión de riesgos establecidos, que pueden incluir la revisión de la calificación, la comunicación a los inversores, la exigencia de garantías adicionales al promotor, la renegociación de condiciones o, en casos extremos, la activación de los mecanismos de protección previstos contractualmente, incluyendo la ejecución de garantías. Los inversores son informados de forma inmediata de cualquier circunstancia relevante que pueda afectar a su inversión.
- Cuando el seguimiento continuo revela un deterioro material del perfil de riesgo, se activan los protocolos de gestión de riesgos establecidos, que pueden incluir la revisión de la calificación, la comunicación a los inversores, la exigencia de garantías adicionales al promotor, la renegociación de condiciones o, en casos extremos, la activación de los mecanismos de protección previstos contractualmente, incluyendo la ejecución de garantías. Los inversores son informados de forma inmediata de cualquier circunstancia relevante que pueda afectar a su inversión.
- ¿La metodología de evaluación crediticia de URBIX está auditada o supervisada externamente?
- Sí. La metodología de evaluación crediticia forma parte del marco de control interno de URBIX, que está sujeto a revisión por los órganos de supervisión internos y por auditores externos. Adicionalmente, como proveedor de servicios de financiación participativa autorizado, URBIX está sometido a la supervisión de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), que tiene facultades para revisar la metodología aplicada y verificar su conformidad con las exigencias del Reglamento (UE) 2020/1503.
- Sí. La metodología de evaluación crediticia forma parte del marco de control interno de URBIX, que está sujeto a revisión por los órganos de supervisión internos y por auditores externos. Adicionalmente, como proveedor de servicios de financiación participativa autorizado, URBIX está sometido a la supervisión de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), que tiene facultades para revisar la metodología aplicada y verificar su conformidad con las exigencias del Reglamento (UE) 2020/1503.
- ¿Cómo afecta la evaluación crediticia al tipo de interés ofrecido a los inversores?
- Existe una correlación directa entre la calificación de riesgo y el tipo de interés de las operaciones. Proyectos con calificaciones elevadas (menor riesgo percibido) ofrecen tipos de interés más moderados, mientras que operaciones con calificaciones que reflejan mayor riesgo compensan a los inversores con rentabilidades superiores. Esta relación riesgo-rentabilidad permite a cada inversor configurar su cartera conforme a su perfil y preferencias de inversión.
Equipo URBIX
Escrito por:
José Juan Martínez Álvarez de la Hoz
Desarrollo de Negocio
Lidera la identificación y ejecución de estrategias que expanden la presencia de URBIX en el sector del crowdfunding inmobiliario. Esta a cargo de descubrir y desarrollar nuevas oportunidades de negocio, así como de establecer relaciones comerciales sólidas para incrementar la base de clientes.