La financiación participativa inmobiliaria constituye un mecanismo mediante el cual múltiples inversores aportan capital para financiar proyectos de promoción o adquisición de activos inmobiliarios. En este contexto, la evaluación del riesgo crediticio de los promotores y de las operaciones propuestas adquiere una relevancia central para la protección de los inversores y la sostenibilidad del modelo de negocio.
El presente documento describe la metodología empleada por URBIX para evaluar el riesgo crediticio de las operaciones de financiación presentadas por promotores inmobiliarios, conforme a las exigencias del Reglamento (UE) 2020/1503 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 7 de octubre de 2020, relativo a los proveedores europeos de servicios de financiación participativa para empresas. La metodología se fundamenta en un análisis riguroso que combina factores cualitativos y cuantitativos, con el objetivo de asignar a cada operación una calificación de riesgo que permita a los inversores tomar decisiones informadas.
El modelo de evaluación crediticia de URBIX se configura como un sistema no automatizado basado en un árbol de decisiones estructurado. A diferencia de los sistemas de scoring automatizados que operan mediante algoritmos predefinidos sin intervención humana, el modelo de URBIX requiere la participación activa de profesionales cualificados en cada fase del proceso de evaluación.
Esta aproximación responde a la naturaleza compleja y heterogénea de los proyectos inmobiliarios, donde factores difícilmente cuantificables como la calidad del equipo gestor, la viabilidad urbanística específica del emplazamiento o las condiciones particulares del mercado local exigen un análisis experto individualizado.
El árbol de decisiones guía el proceso evaluador a través de una secuencia lógica de verificaciones y análisis, garantizando la exhaustividad del examen y la coherencia metodológica entre distintas operaciones, sin renunciar al juicio profesional en la ponderación final de los factores de riesgo.
La evaluación cualitativa comprende el análisis de aquellos elementos que, sin expresarse directamente en magnitudes financieras, resultan determinantes para la viabilidad del proyecto y la capacidad de repago del promotor.
Se examina el historial del promotor en el desarrollo de proyectos inmobiliarios similares, considerando el número de promociones ejecutadas, su volumen agregado, los plazos de ejecución respecto a las previsiones iniciales y la ausencia de incidencias relevantes en proyectos anteriores. La experiencia específica en la tipología de producto propuesta y en el mercado geográfico objetivo constituye un factor de especial relevancia.
Se verifica el estado de las licencias y autorizaciones administrativas necesarias para el desarrollo del proyecto, incluyendo licencias urbanísticas, permisos de obra, cédulas de habitabilidad previstas y cualesquiera otras autorizaciones sectoriales aplicables. La existencia de litigios administrativos pendientes o de expedientes sancionadores en curso se considera un factor de riesgo significativo.
Se analiza la reputación del promotor en el mercado, incluyendo la consulta de bases de datos de morosidad, el historial de cumplimiento de obligaciones con proveedores y entidades financieras, y la existencia de procedimientos judiciales relevantes. Las referencias de entidades financieras con las que el promotor haya mantenido relaciones crediticias previas constituyen un elemento de valoración relevante.
Se examina la estructura societaria del promotor, identificando a los socios últimos y beneficiarios efectivos, las relaciones entre sociedades del grupo y la existencia de mecanismos adecuados de gobierno corporativo. La transparencia en la estructura societaria y la claridad en la cadena de responsabilidades se valoran positivamente.
La evaluación cuantitativa se centra en el análisis de las magnitudes financieras del proyecto y del promotor, mediante el cálculo y valoración de ratios estandarizados que permiten objetivar el nivel de riesgo de la operación.
El ratio LTV expresa la relación entre el importe del préstamo solicitado y el valor de tasación del activo inmobiliario que sirve como garantía. Un LTV reducido implica un mayor margen de cobertura ante potenciales depreciaciones del activo, incrementando la protección de los inversores. URBIX establece umbrales máximos de LTV diferenciados según la tipología del activo y la fase de desarrollo del proyecto.
El ratio LTC relaciona el importe del préstamo con el coste total del proyecto, incluyendo adquisición del suelo, costes de construcción, honorarios profesionales, tributos y gastos financieros. Este ratio resulta especialmente relevante en proyectos de promoción donde el valor final del activo está sujeto a la correcta ejecución del plan de negocio.
Se proyectan los flujos de caja esperados del proyecto, considerando los ingresos previstos por ventas o arrendamientos, los costes pendientes de ejecución y los compromisos de pago del préstamo. Se evalúa la coherencia del calendario de ingresos con el vencimiento de las obligaciones de pago, identificando potenciales tensiones de tesorería.
Se analiza la situación patrimonial del promotor mediante el examen de sus estados financieros, evaluando ratios de endeudamiento, liquidez y rentabilidad. La capacidad del promotor para aportar recursos propios al proyecto y para responder con su patrimonio ante eventuales desviaciones constituye un factor de mitigación de riesgos.
La información proporcionada por el promotor se contrasta sistemáticamente con fuentes oficiales y registros públicos, incluyendo:
Registro Mercantil: verificación de datos societarios, cuentas anuales depositadas, titularidad real y situación de cargas.
Registro de la Propiedad: comprobación de la titularidad de los activos, cargas y gravámenes existentes, y situación registral.
Catastro: verificación de datos físicos y catastrales de los inmuebles.
Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE): consulta del endeudamiento financiero declarado del promotor, previo consentimiento del interesado.
Esta verificación independiente garantiza la fiabilidad de la información base sobre la que se construye la evaluación crediticia.
Como resultado del proceso de evaluación, cada operación recibe una calificación de riesgo expresada en una escala alfabética que permite a los inversores comparar el perfil de riesgo de distintas operaciones:
La calificación asignada se comunica a los inversores en la documentación del proyecto, junto con una explicación de los principales factores de riesgo identificados, conforme a las exigencias de transparencia del Reglamento (UE) 2020/1503.
La calificación de riesgo no constituye una evaluación estática, sino que se somete a revisión periódica durante la vida de la operación. Se establecen procedimientos de seguimiento que permiten detectar tempranamente eventuales deterioros del perfil de riesgo, tales como retrasos en la ejecución del proyecto, modificaciones adversas del entorno de mercado o variaciones en la situación financiera del promotor.
Cualquier modificación sustancial de la calificación se comunica a los inversores conforme a los procedimientos establecidos en el Reglamento Delegado (UE) 2022/2115.
La metodología de evaluación crediticia de URBIX combina el rigor analítico con la flexibilidad necesaria para adaptarse a la diversidad de proyectos inmobiliarios. El enfoque no automatizado permite incorporar el juicio experto en la valoración de factores cualitativos, mientras que el análisis cuantitativo y la verificación mediante fuentes oficiales garantizan la objetividad y fiabilidad de la evaluación.
Los inversores disponen así de una calificación de riesgo fundamentada y transparente que les permite tomar decisiones de inversión informadas, en línea con los objetivos de protección del inversor que inspiran el marco regulatorio europeo de la financiación participativa.
¿Por qué URBIX utiliza un modelo no automatizado en lugar de un sistema de scoring algorítmico?
Equipo URBIX
Escrito por:
José Juan Martínez Álvarez de la Hoz
Desarrollo de Negocio
Lidera la identificación y ejecución de estrategias que expanden la presencia de URBIX en el sector del crowdfunding inmobiliario. Esta a cargo de descubrir y desarrollar nuevas oportunidades de negocio, así como de establecer relaciones comerciales sólidas para incrementar la base de clientes.