Estrategias de Retorno en CrowdEquity Inmobiliario para más Ganancias

Cuando te adentras en el mundo del crowdfunding inmobiliario que se ha materializado en una estrategia de equity, te conviertes en algo más que un simple inversor: te conviertes en socio del proyecto.

Y como socio, aspiras a obtener una rentabilidad acorde a tu participación.

Pero… ¿De dónde provienen exactamente estas ganancias?

En este apartado, desvelamos las dos principales fuentes de retorno en este tipo de inversión: la renta y la plusvalía.

Ingresos Constantes: El atractivo del Retorno por Renta

Imagina que inviertes en un edificio residencial a través de una plataforma de crowdfunding. Cada mes, recibes una parte de los ingresos generados por el alquiler de los apartamentos. ¡Eso es el retorno parcial por renta! Un ingreso pasivo que fluye directamente a tu bolsillo sin necesidad de gestión adicional, más allá de tu inversión inicial, que normalmente quedará pendiente de la amortización final en el exit del proyecto.

La frecuencia de este tipo de retorno puede variar dependiendo del proyecto. En URBIX solemos realizarlo mensualmente, mientras que otras plataformas prefieren hacerlo trimestral o semestralmente. Lo importante es entender que este flujo de caja constante, puede ser una excelente manera de asegurar ingresos periódicos, complementando otras fuentes de rentabilidad que puedas tener.

¿Qué determina cuánto recibes por la renta?

Tres factores principales influyen en la cantidad que recibes:

• Precio de la renta y garantías pactadas con los inquilinos: 

  • Mientras mayor sea el alquiler que se pueda obtener por la propiedad, mayor será el retorno para los inversores. Los inmuebles situados en ubicaciones privilegiadas o con características especiales (como vistas únicas, servicios adicionales, etc.) pueden exigir alquileres más altos, incrementando los ingresos pasivos. Es fundamental conocer la demanda en la zona, así como también las tendencias del mercado, para evaluar correctamente el importe del alquiler. En este tipo de operaciones, forma parte de la diligencia reforzada de URBIX, un análisis del arrendatario e incluso políticas que garanticen el cobro del alquiler, basados en avales bancarios y/o seguros de crédito.

• Tu porcentaje de participación:

  • En el CrowdEquity inmobiliario, cada inversor aporta una cantidad diferente, por lo que el retorno se distribuye de forma proporcional a la participación en el proyecto. Quien haya invertido una mayor cantidad, recibirá una mayor proporción de los ingresos por alquiler.

    Por ejemplo, si un inversor posee el 5% del total de la inversión en un edificio, recibirá el 5% de los ingresos netos por alquiler.

• Como los gastos de gestión afectan tus ingresos por alquiler:

  • Antes de repartir beneficios, se deducen los gastos de la propiedad, como comunidad, IBI, derramas potenciales o el coste de la gestión de los alquileres. Estos gastos pueden incluir también mantenimiento periódico, reparaciones y seguros, todos los cuales afectan el neto de los ingresos pasivos. Todos estos gastos son aprobados y verificados por URBIX, ya que el Sponsor del proyecto no tiene el control de este tipo de costes de forma exclusiva.

  • Gestionar los gastos eficientemente es fundamental para maximizar los retornos.

El retorno por “rentas” ofrece una serie de ventajas para el inversor

En primer lugar, proporciona un flujo de caja constante, perfecto para quienes buscan obtener ingresos periódicos. Además, este tipo de retorno suele ser menos volátil que el retorno por venta, ya que no está tan directamente sujeto a las fluctuaciones del mercado inmobiliario a corto/medio plazo.

Aspectos fiscales en proyectos de CrowdEquity inmobiliario

Desde una perspectiva fiscal del proyecto en sí, los ingresos por alquiler pueden estar sujetos a impuestos, dependiendo de la legislación local y la estructura del proyecto de crowdfunding, con lo que en el plan de negocio ideado por URBIX ya incorpora todas estas consideraciones, como parte de los costes del proyecto.

Eventos de liquidez: La venta del inmueble

Recordar… que este tipo de proyectos basados en “rentas” además quedan sujetos a un evento de “exit” que será la venta del inmueble a otro inversor o al operador del proyecto. De esta forma la amortización queda más limitada en el tiempo y el inversor de URBIX, logra la rentabilidad por la vía de la renta + la plusvalía generada en la venta final.

Cómo multiplicar tu capital con el retorno por venta (plusvalías)

Imagina que envuelve el enfoque anterior del edificio residencial y después de algunos años decides venderlo en un mercado inmobiliario en auge. La diferencia entre el precio de venta y el precio de la construcción inicial, una vez descontados los gastos asociados.

El retorno por venta puede ser una fuente de ganancias muy significativa, pero también conlleva un mayor riesgo, ya que está directamente influenciado por las fluctuaciones y condiciones del mercado inmobiliario. Al vender una propiedad, te beneficias del potencial aumento del valor del inmueble, proporcionando una ganancia de capital.

Factores Clave que Impulsan tus Plusvalías

Como en cualquier negocio, hay una serie de palancas que pueden favorecer un mayor incremento del valor del activo, lo que se traduce en una mayor plusvalía para el Inversor de URBIX.

• Evolución del mercado inmobiliario:

  • El principal factor que determina la plusvalía es la evolución del precio de los inmuebles en la zona donde se encuentra el activo. Un mercado inmobiliario en auge puede generar plusvalías significativas, mientras que un mercado en depresión puede limitar las ganancias o incluso resultar en pérdidas. Es crucial analizar las tendencias del mercado inmobiliario y las predicciones a corto y largo plazo.

•  Mejoras en la propiedad:

  • Si durante el periodo de inversión se realizan mejoras en el inmueble, como una reforma, cambio de usos o una rehabilitación, se podrá incrementar su valor y, por tanto, la plusvalía final. Mejoras estéticas, modernización de infraestructuras y adecuaciones energéticamente eficientes pueden aumentar la atractividad y el valor del inmueble considerablemente. Las renovaciones y mejoras bien planificadas y ejecutadas pueden ser una excelente manera de agregar valor a la propiedad.

• Tiempo de Inversión: 

  • Generalmente, a mayor plazo de la inversión, mayor probabilidad de obtener una plusvalía, aunque esto no siempre se cumple y dependerá de la evolución del mercado. La paciencia puede ser una virtud si el inversor está dispuesto a esperar hasta que las condiciones de mercado sean óptimas para la venta. Evaluar los plazos planificados y los hitos del proyecto puede ser crucial en este análisis.

• Factores Macro y Microeconómicos:

  • Tasas de interés, políticas gubernamentales, desarrollo urbano y tendencias demográficas también pueden tener un impacto significativo en el valor de las propiedades y, consecuentemente, en las plusvalías. Por ejemplo, un área que está experimentando un desarrollo urbano significativo o mejoras en infraestructura puede ver aumentos en los valores de sus propiedades. La localización geográfica, la estabilidad política y las políticas económicas también juegan un rol crucial.

• Estrategias de Mercado:

  • La compra estratégica y la venta en el momento adecuado basados en la investigación del mercado pueden maximizar las plusvalías. Algunos inversores adoptan una estrategia de compra, renovación y venta rápida (conocida como flipping), mientras que otros prefieren mantener las propiedades por periodos más largos para aprovechar incrementos continuos en los precios de los inmuebles.

• Costes asociados a la Venta:

  • La venta de un inmueble incluye una serie de costes que deben considerarse, tales como comisiones de agentes inmobiliarios, impuestos sobre ganancias de capital, y otros gastos de cierre. Estos costes pueden afectar significativamente las plusvalías netas, por lo que es esencial tener una comprensión clara de todos los gastos antes de realizar la venta.

Mientras el retorno por venta puede ser muy atractivo, es importante ser consciente de los riesgos implicados. Un ciclo económico desfavorable o un cambio en las condiciones del mercado pueden afectar negativamente el valor de la propiedad al momento de la venta. Además, hay que considerar los costes asociados con la venta, como comisiones de agentes, el impuesto de sociedades, el impuesto municipal de plusvalía, y otros gastos de cierre.

En términos de estrategia, el retorno por venta beneficia principalmente a los inversores que buscan maximizar su capital a lo largo del tiempo, y que pueden permitirse sacrificar ingresos periódicos a cambio de una potencial ganancia significativa en el futuro. Es importante tener una estrategia clara y bien definida para maximizar estas ganancias de capital y minimizar los riesgos asociados.

CrowdEquity Riesgos a Considerar: Navegando con Precaución

Toda inversión conlleva riesgos, y el crowdfunding inmobiliario no es la excepción. Aquí, desglosamos los principales riesgos a tener en cuenta al invertir en proyectos de equity, de forma enunciativa y no limitada.

Entendiendo el riesgo del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario está sujeto a fluctuaciones que pueden afectar tanto los ingresos por alquiler como las plusvalías al momento de la venta. Cambios en las tasas de interés, una recesión económica, o una sobreoferta de inmuebles pueden reducir los ingresos por alquiler y disminuir el valor de la propiedad. Incluso, factores como desastres naturales o cambios sociopolíticos pueden impactar el mercado inmobiliario de manera significativa.

Riesgos relacionados con los inquilinos

Para los retornos parciales por renta, un riesgo significativo es el del inquilino. Si la propiedad no logra atraer o retener inquilinos, los ingresos por alquiler se verán afectados. Factores que pueden contribuir a las vacantes incluyen la ubicación de la propiedad, la condición del inmueble, la demanda del mercado y la competencia en el área. Analizar la tasa de vacantes en la zona y las tendencias de alquiler puede ayudar a mitigar este riesgo.

Riesgo con la Gestión del activo inmobiliario

El éxito de una inversión inmobiliaria depende en gran medida de la gestión del activo. Mala administración, falta de mantenimiento o una gestión ineficiente de los inquilinos pueden reducir los ingresos por renta y, a largo plazo, afectar el valor del inmueble, impactando negativamente tanto el retorno por renta como la plusvalía. Contratar a gestores de propiedades profesionales y experimentados puede ser una buena mitigación contra este riesgo.

Riesgos asociados con la construcción y renovación del activo

En proyectos que implican la construcción o renovación de propiedades, existen riesgos asociados con retrasos, sobrecostes, y problemas de calidad. Estos riesgos pueden posponer o reducir los ingresos por renta y afectar el valor final de venta del inmueble. Para mitigar este riesgo, es importante trabajar con desarrolladores y contratistas con experiencia y un historial comprobado de entrega de proyectos en tiempo y dentro del presupuesto.

Estrategias para Mitigar los Riesgos

Para gestionar y mitigar estos riesgos, los inversores pueden tomar varias medidas:

• Diversificación para reducir riesgos de inversión:

  • Invertir en una variedad de proyectos y plataformas puede distribuir el riesgo y mejorar la estabilidad de los retornos. Diversificar en términos de ubicación geográfica, tipo de propiedad y promotor puede reducir la exposición a riesgos específicos.

• Importancia de la Due Diligence en inversiones basadas en CrowdEquity:

  • Realizar una investigación exhaustiva sobre el proyecto y el sponsor del proyecto, es crucial para minimizar los riesgos. Evaluar el historial del promotor, los detalles finos del proyecto y la rentabilidad esperada, puede proporcionar una visión clara de los riesgos.

• Estrategia de inversión a largo plazo:

  • Tener una perspectiva a largo plazo puede ayudar a superar las fluctuaciones a corto plazo y maximizar las oportunidades de lograr plusvalías significativas. Los mercados inmobiliarios tienden a ser cíclicos, por lo que una visión a largo plazo puede ayudar a mitigar los riesgos puntuales del mercado inmobiliario.

Gobernanza del Proyecto: ¿Cómo URBIX Controla el Proyecto de CrowdEquity?

En URBIX, nos aseguramos de que cada proyecto de CrowdEquity inmobiliario esté gobernado con el más alto estándar de control y transparencia, a través de la infraestructura societaria que creamos adhoc con una Sociedad Vehículo (SVP), en la que representamos a los Inversores, en sociedad con el Sponsor del proyecto.

En consecuencia, controlamos el proyecto a través de una mayoría en las participaciones sociales y por una serie de pactos de accionistas, que nos permiten gobernar la sociedad de una forma eficaz, minimizando cualquier tipo de riesgo y dando voz y voto a los Inversores que así lo deseen.

¿Qué es una Sociedad SVP?

Una Sociedad de Vehículo Propósito (SVP) es una entidad jurídica creada específicamente para llevar a cabo un proyecto particular. En el contexto del CrowdEquity inmobiliario, la SVP posee y gestiona la propiedad en la que los inversores han participado.

Lee más acerca de las Sociedades SVP

Función de URBIX en la SVP

URBIX juega un papel crucial en la SVP, proporcionando la gobernanza y asegurando que todos los aspectos del proyecto sean gestionados de manera eficiente y transparente. Esto incluye:

• Control y Auditoría:

  • URBIX se encarga de auditar todas las operaciones financieras y administrativas de la SVP, asegurando que se cumplan con los más altos estándares de control y transparencia.

• Gestión de Alquileres:

  • Todos los ingresos y gastos relacionados con los alquileres son gestionados bajo la estricta supervisión de URBIX, garantizando una distribución justa y precisa de los retornos a los inversores.

• Transparencia en el Manejo de Fondos:

  • URBIX se encarga de la contabilidad y la gestión de los fondos, proporcionando informes regulares y detallados a los inversores sobre el desempeño del proyecto.

• Toma de Decisiones Estratégicas:

  • Las decisiones clave, como la venta de la propiedad o las mejoras significativas, son tomadas por el equipo de expertos de URBIX, basado en un análisis exhaustivo del mercado y del proyecto.

Los analistas de URBIX… recomiendan:

Invertir en proyectos de equity en crowdfunding inmobiliario ofrece la oportunidad de obtener retornos atractivos tanto por renta como por venta, pero es importante ser consciente de los riesgos inherentes y tomar medidas preventivas y/o correctivas, para gestionarlos de forma proactiva.

La combinación de un flujo de caja constante a través de los ingresos por alquiler y la posibilidad de obtener plusvalías significativas mediante la venta futura de la propiedad, permite que esta forma de inversión sea altamente atractiva, siempre y cuando se aborden adecuadamente los riesgos y se actúe con diligencia y una correcta estrategia de inversión.

Con URBIX al mando, cada proyecto de CrowdEquity no solo se gestiona de manera profesional y transparente, sino que también se optimiza para ofrecer los mejores resultados posibles a los inversores.

Te invitamos a explorar nuestro portafolio de proyectos inmobiliarios y unirte a la comunidad de inversores profesionales.

Equipo Urbix

Escrito por: 

Sebastian Davidsohn 

 Managing Director

Experto en inversiones y real estate. Con muchos años de experiencia en el sector, aporta una visión de negocio invaluable, guiando nuestras decisiones estratégicas y asegurando que URBIX continúe creciendo y ofreciendo oportunidades rentables a nuestros inversores.