Conviértete en inversor de un préstamo participativo inmobiliario

El sector inmobiliario es uno de los pilares fundamentales de la economía global. Los proyectos inmobiliarios, desde la construcción de viviendas hasta el desarrollo de grandes complejos comerciales, requieren inversiones significativas. Para llevarlos a cabo, muchos promotores inmobiliarios buscan financiamiento externo a través de esquemas en los que los participantes no solo aportan capital, sino que también pueden beneficiarse del posible éxito del proyecto.

En este artículo, exploraremos qué significa “participar” financieramente en un proyecto inmobiliario, cómo funciona este modelo de inversión, y qué beneficios y qué riesgos conlleva para todas las partes involucradas.

Participación Financiera en el Sector Inmobiliario: Una visión general

¿Qué implica participar mediante un préstamo participativo?

El préstamo participativo (no confundir con la financiación participativa que se desarrolla en el reglamento de la UE 2020/1503), se regula en el artículo 20.1 del Real Decreto-Ley 7/1996, de 7 de junio de medidas urgentes de carácter fiscal y de fomento y liberalización de la actividad económica y demás disposiciones del Código Civil. 

Esta medida es la que permite la posibilidad de establecer:

• Un término de tiempo limitado para la amortización del préstamo.
• Un tramo de tipo de interés fijo y un tramo de interés variable, en función de los resultados empresariales. 

Conoce más acerca del artículo 20.1 del Real Decreto-Ley 7/1996. 

Contexto en el sector inmobiliario

• Proyectos comunes:
  • Construcción de edificios residenciales.
  • Desarrollo de complejos comerciales y oficinas.
  • Renovación de propiedades existentes para revalorización.
• Participantes clave:
  • Promotores inmobiliarios: Impulsan, gestionan y ejecutan el proyecto.
  • Inversionistas o participantes financieros: Aportan capital para financiar la construcción o adquisición de activos.

Descubre más acerca del contexto del sector inmobiliario en Europa en el artículo de PWC.

Diferencias con otros modelos de financiamiento

El financiamiento de proyectos inmobiliarios puede adoptar diferentes formas, cada una con características únicas que responden a las necesidades de promotores e inversores. A continuación, profundizamos en las diferencias clave entre la inversión en equity y los préstamos participativos.

Inversión en Equity

En este esquema, los inversores aportan fondos al proyecto inmobiliario y adquieren una participación proporcional a su inversión en el mismo. Esto los convierte en copropietarios de la sociedad que gestiona el inmueble, lo que les otorga derechos sobre los ingresos obtenidos, ya sea a través de la venta, del alquiler, o una combinación de ambas opciones. 

En este esquema, las condiciones en las cuales se les otorga financiamiento al promotor del proyecto son las siguientes:

•  Devolución que se basa en el TIR societario:

• • La rentabilidad depende completamente del beneficio societario, que define los dividendos o las ganancias obtenidas tras la venta o éxito del proyecto. A estos beneficios, hay que aplicar los impuestos que correspondan sobre las Sociedades.
    
    

• Plazos rígidos:

  • Los plazos en CrowdEquity son indeterminados,  ya que  dependen directamente del desarrollo del proyecto y de su comercialización.
  • Lo que implica que el retorno para los inversores está condicionado al plazo del proyecto, lo que puede incluir años desde la inversión inicial hasta la obtención de ganancias o la liquidación de beneficios.
    
    

• Relación con el Promotor:

  • La relación es más colaborativa y alineada en comparación con otros esquemas de financiación. Los promotores comparten los riesgos y los beneficios con los inversores, por lo que también deben compartir las decisiones de índole societario, ya que no hay obligaciones de devolución de capital o intereses fijos.
    
    

• Tiempo del Proceso:

  • No hay un tiempo definido para el retorno de la inversión. La duración depende de factores como la ejecución del proyecto, condiciones del mercado inmobiliario y estrategias de venta o alquiler del activo.
    
    

• Posibilidades de Financiación: 

  • Es ideal para proyectos más grandes o con alta necesidad de capital inicial. Al diluirse la participación entre los inversores, es posible captar grandes sumas de dinero.
    
    

• Garantías requeridas:

  • No se exigen garantías tradicionales, como activos colaterales, ya que los inversores adquieren participaciones en la propiedad o en la sociedad del proyecto. Esto reduce las barreras de entrada para promotores que no cuentan con activos respaldatorios sólidos.

Ventajas del modelo de CrowdEquity versus el préstamo participativo:

El CrowdEquity y el Préstamo Participativo son modelos diferentes de financiación colaborativa que ofrecen distintas ventajas según los objetivos del promotor y los inversores. 

Aquí se comparan las ventajas específicas del modelo de CrowdEquity frente al préstamo participativo:

Participación en las ganancias totales del proyecto

• CrowdEquity: Los inversores se convierten en copropietarios del proyecto, lo que les otorga derechos sobre los beneficios totales generados (venta del inmueble, alquileres, revalorización).

• Préstamo Participativo: Los inversores reciben intereses sobre el préstamo, limitando su rentabilidad al porcentaje pactado que puede ser fijo o variable, pero sin acceso a beneficios adicionales que no hayan sido previamente establecidos.

Mayor alineación de intereses

• CrowdEquity: Los promotores y los inversores comparten riesgos y beneficios. Si el proyecto tiene éxito, ambos obtienen mayores retornos. Esto fomenta la transparencia y una gestión cuidadosa por parte del promotor.

• Préstamo Participativo: El promotor debe pagar intereses normalmente al menos el tramo fijo, independientemente del éxito del proyecto, lo que puede generar presión financiera en proyectos con márgenes ajustados. El inversor no arriesga el capital principal, ya que sea cual sea el final financiero del proyecto, el promotor deberá devolver el capital principal.

Flexibilidad para proyectos de alto riesgo o largo plazo

• CrowdEquity: Es más adecuado para proyectos que necesitan varios años para generar retornos, como desarrollos inmobiliarios grandes o innovadores. Los inversores entienden que la recompensa está vinculada al éxito del proyecto, pero arriesgan capital y rendimientos

• Préstamo Participativo: La obligación de devolución limita la viabilidad de proyectos con horizontes de retorno más extensos o con mayores riesgos.

Retos del CrowdEquity

• Riesgo financiero elevado:

  • Para los inversores: La rentabilidad depende del éxito del proyecto, lo que puede llevar a pérdidas totales si el proyecto fracasa o no genera los retornos esperados incluyendo la posible pérdida del capital principal.

  • Para los promotores: Una mala ejecución puede dañar la reputación y dificultar futuras rondas de financiación.

• Dependencia del rendimiento del promotor: Los inversores dependen completamente de la capacidad del promotor para ejecutar el proyecto de manera eficiente; lo mismo para la comercialización y posterior liquidación.

• Impuestos y fiscalidad: Las implicaciones fiscales para los inversores pueden ser complejas, dependiendo del país y de la estructura del proyecto. Esto puede reducir la rentabilidad neta.

Conoce más acerca del CrowdEquity en nuestro artículo del blog sobre como invertir en España con CrowdLending y CrowdEquity.

La Figura del inversor  en Proyectos Inmobiliarios

¿Qué es un “partícipe” en un préstamo participativo?

Los “partícipes” son personas o entidades que prestan  capital dentro de un contrato de préstamo participativo, por lo tanto actúan como prestamistas a todos los efectos y no deben ejercer control directo o indirecto sobre la sociedad promotora.

Derechos de los prestamistas en un préstamo participativo

• Interés Participativo: Derecho a recibir rentabilidad fija y/o variable según el rendimiento del proyecto.

• Devolución del Principal: Derecho a recuperar el capital prestado al final del plazo.

• Participación en Beneficios: Derecho a recibir parte de los beneficios generados por el proyecto que se hayan establecido como parte de interés variable en el préstamo.

• Reclamación por Impago: Derecho a reclamar la deuda impaga y tomar acciones legales.

Cómo Funcionan los préstamos participativos en el Sector Inmobiliario

Estructura básica

1. Evaluación del proyecto: Se analiza la viabilidad técnica, legal y financiera del proyecto.

2. Acuerdo de participación: Se establecen los términos del aporte financiero, incluyendo montos, plazos y retribuciones.

3. Aporte de capital: Los participantes entregan los fondos acordados.

4. Ejecución del proyecto: El promotor utiliza el capital para desarrollar el inmueble.

5. Distribución de retornos: Los participantes reciben su retribución fija y, si aplica, la parte variable vinculada al desempeño del proyecto.

Tipos de retorno financiero

El tipo de retorno financiero dependerá de lo establecido en el acuerdo de participación, en la naturaleza del tipo de interés y el tipo de financiamiento. 

Dicho retorno puede ser: 

• Retribución fija: Una tasa de interés predeterminada sobre el capital aportado.

• Retribución variable: Un porcentaje de las ganancias generadas por el proyecto, como la venta o el alquiler del inmueble.

Aspectos Legales y Fiscales de Participar en Proyectos Inmobiliarios

Regulación aplicable

En España, la participación financiera en proyectos inmobiliarios está regulada por normativas que garantizan la protección de los derechos de ambas partes. Entre estas:

Real Decreto-Ley 7/1996

El Real Decreto-Ley 7/1996, de 7 de junio, fue promulgado con el objetivo de regular los préstamos participativos, un tipo de financiación especialmente útil para las PYMEs y, en general, para empresas que necesitan capital para desarrollarse pero que no pueden acceder a otras formas de financiación tradicionales, como los préstamos bancarios. 

Este Decreto se enmarca dentro de las políticas para fomentar la inversión en sectores estratégicos, como el sector inmobiliario, promoviendo la flexibilidad en los pagos y la alineación de intereses entre los prestamistas y los beneficiarios del crédito.

Código Civil

El Código Civil es el marco legal básico que regula las relaciones contractuales entre las partes involucradas en un proyecto inmobiliario. Los puntos clave incluyen: 

• Contratos: Establece las reglas sobre la validez, interpretación y rescisión de los contratos firmados entre inversores y promotores.
• Obligaciones y derechos: Define los derechos y deberes recíprocos, como la obligación del promotor de cumplir con los términos pactados o la del inversor de aportar el capital comprometido.
• Responsabilidad: Regula la responsabilidad en caso de incumplimientos o daños derivados de la relación contractual.

Descubre más del Código Civil.

Código de Comercio

El Código de Comercio regula las actividades mercantiles y comerciales de las empresas promotoras involucradas en proyectos inmobiliarios. Los puntos clave incluyen:

• Constitución de sociedades: Establece los requisitos para la creación y el funcionamiento de las sociedades mercantiles que gestionan los proyectos.
• Documentación contable: Obliga a las empresas a mantener una contabilidad clara y actualizada, asegurando la transparencia ante los inversores.
• Contratos mercantiles: Rige los acuerdos comerciales entre las empresas promotoras y las personas involucradas, como contratistas o proveedores.
• Gestión de insolvencias: Define los procedimientos en caso de quiebra o insolvencia de la sociedad promotora, protegiendo los derechos de los inversores.

Descubre más del Código de Comercio y sus artículos.

Riesgos

Invertir en préstamos participativos puede ofrecer rendimientos atractivos, pero también conlleva ciertos riesgos que los partícipes deben considerar:

1. Retraso en la amortización: Los pagos están sujetos al desempeño del proyecto y pueden demorarse si el desarrollo enfrenta retrasos o contratiempos.
2. Condiciones del mercado: Factores externos, como fluctuaciones en la economía o cambios en la normativa, pueden impactar la viabilidad del proyecto y, por ende, los retornos variables para los partícipes.
3. Riesgo operativo del promotor: El éxito del proyecto depende en gran medida de la experiencia y solvencia del promotor. Una mala gestión puede comprometer los resultados y, por ende, los retornos financieros para los partícipes.
4. Riesgo de incumplimiento: A pesar de las garantías solicitadas, existen situaciones excepcionales en las que el promotor podría incumplir los términos del acuerdo, lo que podría requerir acciones legales para recuperar el capital.

Los analistas de URBIX recomiendan...

Los analistas de URBIX, destacan que elegir el modelo adecuado para participar en un proyecto inmobiliario es clave para maximizar los beneficios y mitigar riesgos. Los promotores inmobiliarios deben evaluar su capacidad financiera, ser transparentes con los riesgos y proyecciones, y considerar modelos que alineen intereses con los inversionistas. 

Para los inversionistas, se recomienda diversificar su portafolio, investigar a fondo el proyecto y el promotor, comprender los términos de participación, y buscar asesoramiento experto. Estas estrategias permiten tomar decisiones informadas, maximizar beneficios y mitigar riesgos en proyectos inmobiliarios.

Preguntas Frecuentes

1. ¿Qué diferencia hay entre invertir en acciones inmobiliarias y participar financieramente en un proyecto?

   Invertir en participaciones de una sociedad implica adquirir una parte de la empresa, mientras que la participación financiera está directamente vinculada a un proyecto específico, sin derechos sobre la empresa promotora.

2. ¿Es seguro participar financieramente en proyectos inmobiliarios?

   Aunque el sector inmobiliario es relativamente estable, siempre existen riesgos asociados al éxito del proyecto. Es fundamental analizar la viabilidad del mismo antes de invertir.

3. ¿Cómo puedo asegurarme de que el promotor cumplirá con los términos del acuerdo?

   Se recomienda realizar una investigación acerca del récord del promotor inmobiliario o invertir a través de plataformas de inversión que llevan a cabo un estudio y seleccionan únicamente promotores confiables. Así mismo, se debe contar con un contrato detallado que estipule las condiciones del aporte financiero.

4. ¿Qué tipo de proyectos inmobiliarios son más rentables?

   Los proyectos de alta demanda, como viviendas sostenibles o propiedades en ubicaciones estratégicas, suelen generar mayores retornos.

   Conoce acerca de las nuevas oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario como el Coliving en nuestro blog.  

Equipo URBIX

Escrito por: 

José Juan Martínez Álvarez de la Hoz

Desarrollo de Negocio

Lidera la identificación y ejecución de estrategias que expanden la presencia de URBIX en el sector del crowdfunding inmobiliario. Esta a cargo de descubrir y desarrollar nuevas oportunidades de negocio, así como de establecer relaciones comerciales sólidas para incrementar la base de clientes.