El sector inmobiliario es uno de los pilares fundamentales de la economía global. Los proyectos inmobiliarios, desde la construcción de viviendas hasta el desarrollo de grandes complejos comerciales, requieren inversiones significativas. Para llevarlos a cabo, muchos promotores inmobiliarios buscan financiamiento externo a través de esquemas en los que los participantes no solo aportan capital, sino que también pueden beneficiarse del posible éxito del proyecto.
En este artículo, exploraremos qué significa “participar” financieramente en un proyecto inmobiliario, cómo funciona este modelo de inversión, y qué beneficios y qué riesgos conlleva para todas las partes involucradas.
El préstamo participativo (no confundir con la financiación participativa que se desarrolla en el reglamento de la UE 2020/1503), se regula en el artículo 20.1 del Real Decreto-Ley 7/1996, de 7 de junio de medidas urgentes de carácter fiscal y de fomento y liberalización de la actividad económica y demás disposiciones del Código Civil.
Esta medida es la que permite la posibilidad de establecer:
Conoce más acerca del artículo 20.1 del Real Decreto-Ley 7/1996.
Descubre más acerca del contexto del sector inmobiliario en Europa en el artículo de PWC.
El financiamiento de proyectos inmobiliarios puede adoptar diferentes formas, cada una con características únicas que responden a las necesidades de promotores e inversores. A continuación, profundizamos en las diferencias clave entre la inversión en equity y los préstamos participativos.
En este esquema, los inversores aportan fondos al proyecto inmobiliario y adquieren una participación proporcional a su inversión en el mismo. Esto los convierte en copropietarios de la sociedad que gestiona el inmueble, lo que les otorga derechos sobre los ingresos obtenidos, ya sea a través de la venta, del alquiler, o una combinación de ambas opciones.
En este esquema, las condiciones en las cuales se les otorga financiamiento al promotor del proyecto son las siguientes:
El CrowdEquity y el Préstamo Participativo son modelos diferentes de financiación colaborativa que ofrecen distintas ventajas según los objetivos del promotor y los inversores.
Aquí se comparan las ventajas específicas del modelo de CrowdEquity frente al préstamo participativo:
Préstamo Participativo: Los inversores reciben intereses sobre el préstamo, limitando su rentabilidad al porcentaje pactado que puede ser fijo o variable, pero sin acceso a beneficios adicionales que no hayan sido previamente establecidos.
Mayor alineación de intereses
CrowdEquity: Los promotores y los inversores comparten riesgos y beneficios. Si el proyecto tiene éxito, ambos obtienen mayores retornos. Esto fomenta la transparencia y una gestión cuidadosa por parte del promotor.
Préstamo Participativo: El promotor debe pagar intereses normalmente al menos el tramo fijo, independientemente del éxito del proyecto, lo que puede generar presión financiera en proyectos con márgenes ajustados. El inversor no arriesga el capital principal, ya que sea cual sea el final financiero del proyecto, el promotor deberá devolver el capital principal.
Flexibilidad para proyectos de alto riesgo o largo plazo
CrowdEquity: Es más adecuado para proyectos que necesitan varios años para generar retornos, como desarrollos inmobiliarios grandes o innovadores. Los inversores entienden que la recompensa está vinculada al éxito del proyecto, pero arriesgan capital y rendimientos
Préstamo Participativo: La obligación de devolución limita la viabilidad de proyectos con horizontes de retorno más extensos o con mayores riesgos.
Riesgo financiero elevado:
Para los inversores: La rentabilidad depende del éxito del proyecto, lo que puede llevar a pérdidas totales si el proyecto fracasa o no genera los retornos esperados incluyendo la posible pérdida del capital principal.
Para los promotores: Una mala ejecución puede dañar la reputación y dificultar futuras rondas de financiación.
Dependencia del rendimiento del promotor: Los inversores dependen completamente de la capacidad del promotor para ejecutar el proyecto de manera eficiente; lo mismo para la comercialización y posterior liquidación.
Impuestos y fiscalidad: Las implicaciones fiscales para los inversores pueden ser complejas, dependiendo del país y de la estructura del proyecto. Esto puede reducir la rentabilidad neta.
Conoce más acerca del CrowdEquity en nuestro artículo del blog sobre como invertir en España con CrowdLending y CrowdEquity.
Los “partícipes” son personas o entidades que prestan capital dentro de un contrato de préstamo participativo, por lo tanto actúan como prestamistas a todos los efectos y no deben ejercer control directo o indirecto sobre la sociedad promotora.
Interés Participativo: Derecho a recibir rentabilidad fija y/o variable según el rendimiento del proyecto.
Devolución del Principal: Derecho a recuperar el capital prestado al final del plazo.
Participación en Beneficios: Derecho a recibir parte de los beneficios generados por el proyecto que se hayan establecido como parte de interés variable en el préstamo.
Reclamación por Impago: Derecho a reclamar la deuda impaga y tomar acciones legales.
Evaluación del proyecto: Se analiza la viabilidad técnica, legal y financiera del proyecto.
Acuerdo de participación: Se establecen los términos del aporte financiero, incluyendo montos, plazos y retribuciones.
Aporte de capital: Los participantes entregan los fondos acordados.
Ejecución del proyecto: El promotor utiliza el capital para desarrollar el inmueble.
Distribución de retornos: Los participantes reciben su retribución fija y, si aplica, la parte variable vinculada al desempeño del proyecto.
El tipo de retorno financiero dependerá de lo establecido en el acuerdo de participación, en la naturaleza del tipo de interés y el tipo de financiamiento.
Dicho retorno puede ser:
Retribución fija: Una tasa de interés predeterminada sobre el capital aportado.
Retribución variable: Un porcentaje de las ganancias generadas por el proyecto, como la venta o el alquiler del inmueble.
En España, la participación financiera en proyectos inmobiliarios está regulada por normativas que garantizan la protección de los derechos de ambas partes. Entre estas:
El Real Decreto-Ley 7/1996, de 7 de junio, fue promulgado con el objetivo de regular los préstamos participativos, un tipo de financiación especialmente útil para las PYMEs y, en general, para empresas que necesitan capital para desarrollarse pero que no pueden acceder a otras formas de financiación tradicionales, como los préstamos bancarios.
Este Decreto se enmarca dentro de las políticas para fomentar la inversión en sectores estratégicos, como el sector inmobiliario, promoviendo la flexibilidad en los pagos y la alineación de intereses entre los prestamistas y los beneficiarios del crédito.
El Código Civil es el marco legal básico que regula las relaciones contractuales entre las partes involucradas en un proyecto inmobiliario. Los puntos clave incluyen:
Descubre más del Código Civil.
El Código de Comercio regula las actividades mercantiles y comerciales de las empresas promotoras involucradas en proyectos inmobiliarios. Los puntos clave incluyen:
Descubre más del Código de Comercio y sus artículos.
Invertir en préstamos participativos puede ofrecer rendimientos atractivos, pero también conlleva ciertos riesgos que los partícipes deben considerar:
Los analistas de URBIX, destacan que elegir el modelo adecuado para participar en un proyecto inmobiliario es clave para maximizar los beneficios y mitigar riesgos. Los promotores inmobiliarios deben evaluar su capacidad financiera, ser transparentes con los riesgos y proyecciones, y considerar modelos que alineen intereses con los inversionistas.
Para los inversionistas, se recomienda diversificar su portafolio, investigar a fondo el proyecto y el promotor, comprender los términos de participación, y buscar asesoramiento experto. Estas estrategias permiten tomar decisiones informadas, maximizar beneficios y mitigar riesgos en proyectos inmobiliarios.
¿Qué diferencia hay entre invertir en acciones inmobiliarias y participar financieramente en un proyecto?
Invertir en participaciones de una sociedad implica adquirir una parte de la empresa, mientras que la participación financiera está directamente vinculada a un proyecto específico, sin derechos sobre la empresa promotora.
¿Es seguro participar financieramente en proyectos inmobiliarios?
Aunque el sector inmobiliario es relativamente estable, siempre existen riesgos asociados al éxito del proyecto. Es fundamental analizar la viabilidad del mismo antes de invertir.
¿Cómo puedo asegurarme de que el promotor cumplirá con los términos del acuerdo?
Se recomienda realizar una investigación acerca del récord del promotor inmobiliario o invertir a través de plataformas de inversión que llevan a cabo un estudio y seleccionan únicamente promotores confiables. Así mismo, se debe contar con un contrato detallado que estipule las condiciones del aporte financiero.
¿Qué tipo de proyectos inmobiliarios son más rentables?
Los proyectos de alta demanda, como viviendas sostenibles o propiedades en ubicaciones estratégicas, suelen generar mayores retornos.
Conoce acerca de las nuevas oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario como el Coliving en nuestro blog.
Equipo URBIX
Escrito por:
José Juan Martínez Álvarez de la Hoz
Desarrollo de Negocio
Lidera la identificación y ejecución de estrategias que expanden la presencia de URBIX en el sector del crowdfunding inmobiliario. Esta a cargo de descubrir y desarrollar nuevas oportunidades de negocio, así como de establecer relaciones comerciales sólidas para incrementar la base de clientes.