El Loan-to-Cost (LTC) es un indicador clave en el sector inmobiliario que compara el préstamo solicitado con el costo total del proyecto. Es útil para analistas y prestatarios, ya que muestra cómo está financiado un proyecto y cuánto riesgo implica.
¿Cómo se calcula el LTC?
La fórmula para calcular el Loan-to-Cost es la siguiente:
%202.52.32%20p.%20m..png?width=609&height=109&name=Captura%20de%20pantalla%202024-06-14%20a%20la(s)%202.52.32%20p.%20m..png)
Donde:
- Préstamo solicitado: Cantidad de financiamiento requerido para el proyecto.
- Costo total del proyecto: Suma de todos los gastos relacionados con la adquisición del terreno, diseño, construcción, permisos, honorarios, impuestos y otros costos asociados.
Ejemplo práctico
Si un proyecto inmobiliario tiene un costo total de 1.000.000 euros y se solicita un préstamo de 700.000 euros, el cálculo del LTC sería:
%202.53.21%20p.%20m..png?width=511&height=125&name=Captura%20de%20pantalla%202024-06-14%20a%20la(s)%202.53.21%20p.%20m..png)
En este caso, el Loan-to-Cost (LTC) sería del 70%. Esto quiere decir que el 70% del dinero para el proyecto vendría de un préstamo, y el 30% restante sería el dinero propio o recursos propios.
El LTC es vital para evaluar el nivel de apalancamiento y riesgo asociado con un proyecto inmobiliario. Este cálculo proporciona una medida clara de la proporción de financiamiento solicitado en relación con el costo total del proyecto, lo que es fundamental para evaluar el nivel de apalancamiento y el riesgo asociado. Calcular el LTC puede incluir costos como el terreno, construcción, desarrollo y honorarios legales. También se deben considerar factores como el coste de oportunidad y adquisición del terreno.
El LTC es una herramienta que permite a los prestamistas evaluar el nivel de apalancamiento de un proyecto y el riesgo asociado. Un LTC más alto significa más deuda en comparación con el costo total del proyecto. Esto puede aumentar el riesgo para el prestamista si el proyecto no se termina o no genera los ingresos previstos.
Por otro lado, para los prestatarios, un LTC más bajo puede implicar una menor exposición al riesgo y una mayor capacidad de gestionar el flujo de efectivo y los pagos de préstamos. Por lo tanto, el LTC es un aspecto importante a considerar al estructurar la financiación de un proyecto inmobiliario para garantizar su viabilidad financiera y gestionar adecuadamente el riesgo asociado.
4 Razones del por que el LTC es importante
El LTC es importante en la evaluación de una financiación ya que:
- Evaluación del riesgo de crédito: Un LTC más alto implica un mayor endeudamiento, lo que aumenta el riesgo para los prestamistas si el proyecto no se completa o no genera los ingresos esperados.
- Estructura de financiamiento: El LTC influye en cómo se estructura el financiamiento. Un LTC elevado puede requerir términos de préstamo más estrictos para mitigar el riesgo.
- Relación con el Loan-to-Value (LTV): El LTC y el LTV juntos proporcionan una visión completa de la seguridad financiera del proyecto, ayudando a los prestamistas a evaluar la viabilidad y seguridad de la inversión.
- Análisis de viabilidad: Ayuda a determinar si la cantidad de financiamiento solicitada es prudente en relación con el costo total del proyecto, facilitando decisiones informadas sobre la aprobación de préstamos.
Beneficios del LTC para Inversionistas y Promotores inmobiliarios
- Para Inversionistas: Un LTC adecuado asegura que los proyectos tengan una base de capital sólida, reduciendo el riesgo de incumplimiento y aumentando la confianza en la rentabilidad de las inversiones.
- Para Promotores: Acceder a financiamiento con un LTC bien estructurado les permite avanzar en sus proyectos con la seguridad de contar con una proporción adecuada de capital propio y prestado.
Nivel de apalancamiento
El nivel de apalancamiento se considera alto cuando la deuda es significativamente mayor en comparación con los recursos propios invertidos. Cabe destacar que el nivel considerado como "alto" puede ser subjetivo y depende del contexto específico de cada proyecto, así como de la tolerancia al riesgo de las partes involucradas, como prestamistas, inversionistas y desarrolladores. Aunque no hay un umbral exacto, un alto apalancamiento generalmente implica un mayor riesgo y requiere una gestión cuidadosa del riesgo crediticio y financiero.
En URBIX, utilizamos el LTC para evaluar y estructurar nuestras ofertas de financiación, garantizando así que tanto nuestros inversionistas como promotores se beneficien de un enfoque equilibrado y seguro.
Resumen
En URBIX, estamos comprometidos con conectar a promotores inmobiliarios con inversores que buscan oportunidades de inversión rentables y de impacto positivo. Entendemos la importancia de estos indicadores y trabajamos para ofrecer soluciones de financiación que sean seguras, transparentes y efectivas.
Te invitamos a explorar nuestro portafolio de proyectos inmobiliarios y unirte a la comunidad de inversores profesionales.
Equipo URBIX
Escrito por:
Sebastian Davidsohn
Managing Director
Experto en inversiones y real estate. Con muchos años de experiencia en el sector, aporta una visión de negocio invaluable, guiando nuestras decisiones estratégicas y asegurando que URBIX continúe creciendo y ofreciendo oportunidades rentables a nuestros inversores.