¿Sabías que un simple ratio puede marcar la diferencia entre una inversión inmobiliaria exitosa y una arriesgada?
Descubre por ti mismo cómo el LTV y los componentes que lo conforman, en especial la tasación que da lugar al cálculo del valor del activo, puede ayudarte a tomar decisiones más razonadas.
¿Te gustaría invertir en el sector inmobiliario, pero te preocupa el riesgo?
Es normal sentirte así, especialmente si eres nuevo en el mundo de las inversiones inmobiliarias. Por eso los especialistas en inversiones de URBIX, queremos hablarte del Loan to Value (LTV), una herramienta fundamental que todo inversor debería comprender antes de poner su dinero en un proyecto inmobiliario.
En URBIX, la transparencia y la seguridad son pilares fundamentales, y el LTV juega un papel crucial en nuestra forma de evaluar y presentar las oportunidades de inversión en nuestra plataforma.
¿Qué es exactamente el Loan to Value (LTV)?
En términos sencillos, el LTV es como un semáforo que mide la relación entre el dinero que se pide prestado para un proyecto inmobiliario y el valor total del propio proyecto.
LTV = (Importe del Préstamo / Valor de la Propiedad) * 100
Por ejemplo: Imagina que quieres comprar un apartamento valorado en 100.000€ y necesitas una hipoteca de 80.000€ para poder adquirirlo. En este caso, el LTV sería del 80% (80.000€ del préstamo dividido entre 100.000€ del valor del inmueble).
Te recomendamos la lectura de este artículo de nuestro blog sobre el Loan To Cost (LTC), ya que es otro ratio fundamental.
¿Por qué debería importarte el LTV como inversor?
Aquí es, donde el LTV se vuelve realmente interesante para ti. Un LTV más bajo generalmente, indica un menor riesgo para el inversor.
¿Cómo interpretar el valor del LTV?
En base a la afirmación anterior, cuanto menor sea el LTV, mayor será la parte cubierta por el capital propio del promotor del proyecto, es decir, su propio capital de trabajo. Esto significa que el promotor tiene "más dinero invertido", por lo tanto, estará más motivado para que el proyecto sea un éxito, tanto en costes como en el cumplimiento del tiempo de ejecución de la obra.
Los analistas de URBIX tienden a considerar un proyecto con un LTV más bajo como una inversión más segura, ya que hay un colchón mayor entre el valor de la propiedad y el importe del préstamo vivo.
Volvamos al ejemplo del apartamento. Si en lugar de un LTV del 80%, el proyecto tuviera un LTV del 60%, significaría que el promotor está poniendo el 40% del valor total del apartamento de su propio bolsillo, por lo que seguro aumentará su nivel de diligencia.
Esto te da una mayor seguridad como inversor, ya que el promotor asume una parte importante del riesgo financiero y no queda todo del lado del inversor.
Beneficios de entender el LTV al invertir en URBIX
Comprender el LTV no solo te permite evaluar el riesgo de un proyecto individual, sino que también te brinda otras ventajas importantes al momento de invertir a través de URBIX:
Comparar oportunidades de inversión:
El LTV te permite comparar diferentes proyectos inmobiliarios de forma objetiva y determinar cuál se ajusta mejor a tu perfil de riesgo. Puedes optar por proyectos con un LTV más bajo si buscas mayor seguridad, o proyectos con un LTV más alto si estás dispuesto a asumir un mayor riesgo a cambio de una posible mayor rentabilidad.
Tomar decisiones más informadas:
En URBIX creemos en la transparencia total. Al proporcionarte información clara sobre el LTV de cada proyecto, te damos las herramientas para que puedas tomar decisiones de inversión más informadas y estratégicas, basadas en datos concretos y no en suposiciones.
URBIX: Compromiso con la transparencia y seguridad en cada LTV
En URBIX, la seguridad de nuestros inversores es nuestra máxima prioridad. No solo nos basamos en el LTV para evaluar el riesgo de los proyectos, sino que también implementamos medidas adicionales para brindarte la mayor tranquilidad:
Tasaciones independientes:
Trabajamos únicamente con empresas de tasación homologadas por el Banco de España que cumplen con la normativa vigente (Orden ECO/805/2003). Esto garantiza que la valoración del inmueble sea realizada por profesionales independientes y altamente cualificados… proporcionando su dictamen en base a criterios de valoración homogeneizados, lo cual conforma una base sólida para el cálculo del LTV.
Diligencia Reforzada:
Nuestro equipo de expertos en análisis financiero y técnicos en promociones inmobiliarios, realizan una exhaustiva “due diligence” de cada proyecto inmobiliario, antes de publicarlo en nuestra plataforma.
Esto implica analizar en profundidad la viabilidad del proyecto, la experiencia del promotor, la situación legal del inmueble y otros factores clave tanto cuantitativos como cualitativos, que pueden influir en el riesgo de la inversión.
Auditoría externa:
En proyectos de mayor envergadura, contratamos a empresas auditoras externas e independientes para que verifiquen todos los aspectos del proyecto, incluyendo el LTV. Esta capa adicional de seguridad, te garantiza que la información que te proporcionamos es precisa y confiable.
Los analistas de URBIX… recomiendan:
El LTV en Proyectos Inmobiliarios, es un parámetro fundamental ya que adicionalmente a lo que hemos indicado en este artículo sobre la valoración del riesgo crediticio, nos ayuda a fijar los tipos de interés que el Sponsor del préstamo, debe abonar a los Inversores en base a criterios objetivos y no basados en criterios meramente comerciales.
Determinación de las Condiciones del Préstamo
En URBIX consideramos el LTV (entre otros indicadores) para establecer las condiciones del préstamo, incluyendo el tipo de interés y los requisitos de amortización y garantías.
Un LTV elevado puede resultar en tipos de interés más altos y condiciones más estrictas, debido al riesgo adicional percibido por el analista de la financiación, pudiendo abocar a informar la operación como no viable, al no cumplir con los criterios de credit scoring.
¿Qué factores afectan directamente al cálculo del LTV?
Valor de Tasación del Inmueble
Precisar el valor real y de mercado del inmueble es fundamental ya que, si la tasación no es correcta los valores que obtendremos del LTV, tampoco lo serán… con lo que tenemos un doble factor de riesgo.
Por un lado, podemos incurrir en influir de forma nociva en el “credit scoring” al sobrevalorar el activo… pero, por otro lado, podemos malograr una buena oportunidad de negocio si lo infravaloramos, son las dos caras de la moneda y es imprescindible seguir un buen criterio, para aprobar o denegar la operación de financiación.
¿Cómo asegurarnos de que la valoración de la tasación es correcta?
Uno de los métodos más eficaces, es asegurarnos de que tenemos una tasación independiente, realizada por una firma de tasación oficial en España. Estas entidades están acreditadas para realizar valoraciones de bienes inmuebles con validez legal, que cumplen con los estándares y normativas reguladoras vigentes.
En URBIX además gracias a nuestros procesos tecnológicos, comparamos los valores de la tasación del valor de la propiedad con propiedades similares en la misma área geográfica y así como las últimas transacciones (compraventas) realizadas tanto en obra nueva como usada, tiempo medio de venta de la propiedad desde la puesta en el mercado, así como las ultimas licencias de obra otorgadas por los Ayuntamientos de la zona.
Esto nos ofrece un contexto adicional y nos ayuda a validar la precisión del valor tasado, por parte de la entidad de tasación.
Los analistas de URBIX… recomiendan:
En pocas palabras… No cabe ninguna duda sobre la importancia del LTV para la aprobación de préstamos, sin embargo… una tasación incorrecta pueden resultar en un cálculo de LTV inapropiado, bien por exceso o defecto… y por tanto riesgos futuros o bien desechar oportunidades que son viables y por tanto, perder un posible negocio.
Por eso en URBIX siempre trabajamos con empresas de tasación, homologadas por el Banco de Españaque aplican la Orden Ministerial ECO 805/2003, esta regulación establece los criterios y métodos de valoración que deben seguir las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España. Esta metodología incluye directrices sobre cómo evaluar diferentes tipos de bienes inmuebles y asegurar la validez de los informes de tasación, en las diferentes etapas de la Promoción Inmobiliaria.
En nuestro informe de la financiación, incluimos una “due dilligence” que contiene una parte de diligencia debida, pero también incluye varias partes de diligencia reforzada, para revisar los cálculos y las suposiciones que hay detrás del valor de tasación y el importe del préstamo.
Sin ninguna duda, esta técnica de verificación y control es una capa adicional de verificación y confianza para los inversores. En determinados proyectos, además podemos incluir una auditoría externa, que verifique de forma objetiva toda la operación de financiación.
¿Listo para poner en práctica tus nuevos conocimientos sobre el LTV?
Recuerda siempre invertir de manera responsable, hacer tu propia “due diligence” y mantenerte informado sobre las últimas tendencias y regulaciones del sector inmobiliario.
Te invitamos a explorar nuestro portafolio de proyectos inmobiliarios y unirte a la comunidad de inversores profesionales.
Equipo URBIX
Escrito por:
Sebastian Davidsohn
Managing Director
Es nuestro director de negocio, experto en temas de inversión y real estate. Con muchos años de experiencia en el sector, aporta una visión estratégica invaluable, guiando nuestras decisiones de inversión y asegurando que URBIX continúe creciendo y ofreciendo oportunidades rentables a nuestros inversores.