Introducción
El sector inmobiliario se ha transformado profundamente con la introducción de fintech como URBIX que han ideado herramientas tecnológicas, que democratizan el acceso al mercado a cualquier tipo de inversor.
Hasta ahora los inversores llamados minoristas, sólo podían acceder a este tipo de inversiones a través de la compra de participaciones con fondos de inversión especializados en real estate, que se comercializan en bancos o agencias de inversión.
Sin embargo, en este tipo de fondos especializados el inversor suele tener altos costes en comisiones de custodia y mantenimiento lo cual implica unas rentabilidades modestas, por la merma de los gastos de gestión. Podemos observar en este artículo de Paula Pérez Picazo en Rankia, un promedio de rentabilidades de fondos de inversión especializados en el mundo inmobiliario.
El crowdfunding inmobiliario y la tokenización de inmuebles, son dos caminos innovadores que han ganado terreno recientemente, ya que usualmente hasta ahora trasladan todo el coste al sponsor de la financiación y dejan al inversor, libre de gastos y comisiones lo cual eleva la rentabilidad que se alcanza.
Ambas tecnologías, ambicionan romper las barreras de acceso para que los pequeños inversores, accedan a este tipo de rentabilidades en el mercado inmobiliario de España…
Sin embargo ¿Cuál es la mejor opción para tu perfil de inversor?
Vamos a analizarlo detenidamente en este artículo.
Contexto del Crowdfunding inmobiliario
El crowdfunding inmobiliario permite a un grupo amplio de personas, unir sus recursos financieros, para financiar grandes proyectos inmobiliarios. De hecho la traducción literal del inglés sería la microfinanciación o tal como se ha tecnificado al español la “financiación participativa” podríamos usar el símil de “la unión hace la fuerza”.
El producto surgió como respuesta a las dificultades de financiamiento poscrisis del 2008, debido a los nuevos requisitos de la banca tradicional para financiar promociones inmobiliarias, que les fueron impuestos por los bancos centrales.
Conceptos Básicos de Crowdfunding Inmobiliario
En el Crowdfunding Inmobiliario, existen dos grandes estrategias de inversión, con las que podemos conseguir diferentes objetivos y retornos. Por un lado, tenemos el CrowdLending Inmobiliario y por otro el CrowdEquity Inmobiliario, puedes encontrar una amplia descripción de cada una de ellas en nuestro artículo: URBIX: Guía Definitiva de Crowdlending y Crowdequity.
El mecanismo es muy sencillo, los inversores, aportan pequeñas cantidades a través de plataformas como URBIX donde el inversor obtiene rentabilidades proporcionales a los beneficios generados de la actividad inmobiliaria, ya que la mayoría de proyectos que ofrecen están basados en CrowdEquity. Algunos ejemplos de plataformas internacionales son: Fundrise y RealtyMogul.
Estas plataformas, no solo facilitan la inversión, sino que también efectúan una diligencia debida exhaustiva, para mitigar riesgos.
Ventajas del Crowdfunding inmobiliario en España
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Accesibilidad:
Posibilita la inversión con montos pequeños, a partir de 500 euros, según el proyecto. -
Diversificación:
Reduce el riesgo al permitir a los inversores participar en múltiples proyectos, desde residenciales hasta desarrollos comerciales.
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Diferentes estrategias de inversión:
CrowdEquity y CrowdLending
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Simplicidad:
Las plataformas guían a los inversores en cada paso, desde la selección de proyectos hasta la gestión de rendimientos. - Documentación:
Toda la documentación, relativa al préstamo y/o inversión inmobiliaria se suscribe ante Notario, sin necesidad de que el inversor tenga que desplazarse o asistir a la firma.
Limitaciones del Crowdfunding inmobiliario
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Liquidez limitada:
Las inversiones permanecen bloqueadas hasta la finalización del proyecto o el vencimiento del préstamo hipotecario. Sin embargo, el Reglamento Europeo 2020/1503, permite que las PDFP creen un tablón de anuncios, donde los inversores puedan publicar sus ofertas para la venta de sus títulos. -
Riesgos inherentes:
Dependiendo del mercado inmobiliario, los retornos pueden ser menos previsibles y están sujetos a las condiciones económicas.
Contexto de la Tokenización de Inmuebles
La tokenización de inmuebles es una tecnología emergente que utiliza blockchain para dividir activos inmobiliarios en tokens digitales. Según un estudio de Deloitte sobre blockchain, la tokenización permite fraccionar propiedades físicamente indivisibles, aumentando la liquidez y reduciendo los costos de transacción.
Conceptos Básicos de la Tokenización de Inmuebles
A través de contratos inteligentes (smart contracts), las propiedades se digitalizan en tokens que pueden intercambiarse en plataformas de blockchain. Estos tokens representan una fracción de la propiedad y, por ende, de los rendimientos generados.
Ventajas de la Tokenización de Inmuebles
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Liquidez mejorada:
Los tokens a futuro podrán comprarse y venderse en mercados secundarios, ofreciendo una libertad de movimiento financiero, pero con los riesgos habituales de este tipo de activos, que son que necesitas un comprador y el precio quedará determinado por la oferta/demanda.
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Transparencia:
Gracias a la blockchain, todas las transacciones son rastreables y la información está protegida de manipulaciones.
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Acceso global:
No importa dónde te encuentres, podrás invertir, vender o retirar tu participación fácilmente una vez se aprueben por parte de la CNMV los marketplace donde negociar estos activos.
Desventajas de la Tokenización de Inmuebles
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Conocimiento técnico requerido:
Comprender blockchain y criptografía es esencial para operar eficazmente. -
Regulación en desarrollo:
Las leyes y regulaciones todavía están poniéndose al día con esta tecnología emergente, generando incertidumbre legal.
Comparación Directa entre Crowdfunding y Tokenización
Ambos métodos buscan facilitar el acceso a bienes raíces, pero lo logran de maneras distintas. Mientras que el crowdfunding es inmediato en su implementación y fácil de comprender, la tokenización ofrecerá en un futuro mayor liquidez, aunque con mayor complejidad y riesgo regulatorio ya que los primeras plataformas donde van a ofrecer un mercado secundario real, aún están en la fase de pruebas denominada SandBox, de cuyo resultado derivará la viabilidad real de la tecnología.
El Sandbox, es un proceso regulatorio que permite la realización de pruebas controladas y supervisadas, en este caso por la CNMV. El objetivo de las pruebas es verificar la viabilidad de la utilización de nuevas tecnologías, así como su marco legal, regulatorio y de seguridad tecnológica para todos los actores.
Futuro del Crowdfunding Inmobiliario
Según el informe de la Asociación de Crowdfunding del Reino Unido, la inversión colectiva en real estate, ha crecido un 40% anual desde 2015. A nivel global, la suma de todos los proyectos de crowdfunding a nivel mundial según lo especialistas de Business Research, alcanzó la cifra de 13,4 Billones de USD en 2023 y está previsto que aumente hasta los 35.87 Billones de USD en 2032, es decir un ratio de CAGR (Compound Annual Growth Rate) del 11,6% anual. Son unos números increíbles y todos los indicios nos indican que es posible mejorarlos.
Toda esta información sin duda, nos debe llevar a la conclusión de que el Crowdfunding Inmobiliario, está siendo aceptado por los inversores sin reservas y de forma universal.
Futuro incierto de la Tokenización de Inmuebles
La tokenización tiene el potencial de revolucionar por completo el mercado inmobiliario, ofreciendo acceso inmediato e internacional a inversiones antes inaccesibles para inversores minoristas.
Sin embargo, la regulación sobre Crypto-Assets (MICA) que se estableció en el Reglamento (UE) 2023/1114 del Parlamento Europeo, que entró en vigor en junio del 2023, aún está en fase de implementación y transposición a las leyes nacionales de cada miembro de la UE, por lo que muchos inversores aún no confían plenamente en este tipo de productos de inversión y se mantienen a la expectativa a la espera de la finalización de la fase de SandBox por parte de la CNMV.
Tendremos que estar atentos a las noticias sobre este sector y la adopción que vayan logrando a la normativa.
Los analistas de URBIX recomiendan
Aunque ambos métodos ofrecen caminos innovadores para participar en el mercado inmobiliario, su elección dependerá de tus antecedentes, tolerancia al riesgo y comprensión tecnológica.
El crowdfunding ofrece un punto de entrada accesible y probado, mientras que la Tokenización brinda oportunidades que a futuro tendrá liquidez en mercados secundarios y transparencia.
El crowdfunding ya es una estrategia de inversión consolidada y la Tokenización aún está dando sus primeros pasos en periodos de pruebas controladas, por lo que recomendamos que los inversores realicen su propia due diligence de cada proyecto/plataforma y minimicen sus riesgos.
No cabe duda de que la Tokenización, dará mucho de qué hablar y presumiblemente sea uno de los futuros de la inversión en real estate, pero hasta que lleguemos a ese punto, hay que extremar las precauciones.
Preguntas Frecuentes sobre Crowdfunding y Tokenización
- ¿Qué es el crowdfunding inmobiliario y cómo funciona? El crowdfunding inmobiliario permite a multitud de pequeños inversores financiar proyectos inmobiliarios al unir recursos a través de plataformas digitales, simplificando el acceso a inversiones inmobiliarias tradicionalmente reservadas para grandes capitales.
- ¿Cuáles son las ventajas del crowdfunding inmobiliario en España? Ofrece accesibilidad desde montos pequeños, diversificación del riesgo, y simplicidad en el proceso de inversión, además de eliminar costes de comisiones para el inversor.
- ¿Qué limitaciones tiene el crowdfunding inmobiliario? La principal limitación es la liquidez, ya que las inversiones suelen estar bloqueadas hasta la finalización del proyecto. También hay riesgos inherentes al mercado que pueden afectar la previsibilidad de los retornos.
- ¿Qué implica la tokenización de inmuebles? La tokenización utiliza blockchain para convertir propiedades en tokens digitales, permitiendo fraccionar los activos y aumentando potencialmente la liquidez.
- ¿Qué ventajas ofrece la tokenización de inmuebles? Proporciona mejor liquidez a través de futuros mercados secundarios, mayor transparencia mediante blockchain, y acceso global sin restricciones geográficas.
- ¿Qué desafíos enfrenta actualmente la tokenización de inmuebles? Requiere conocimientos técnicos sobre blockchain, y enfrenta incertidumbres legales debido a la regulación en desarrollo.
- ¿Cómo se comparan el crowdfunding y la tokenización en el ámbito inmobiliario? Ambos facilitan el acceso al mercado inmobiliario pero de formas diferentes. El crowdfunding es más sencillo y consolidado, mientras que la tokenización ofrece un potencial futuro de mayor liquidez pero con más complejidad y riesgo regulatorio.
- ¿Cuál es el futuro del crowdfunding inmobiliario? La inversión colectiva en real estate está experimentando un crecimiento significativo, con un aumento proyectado del 11,6% anual hasta 2032, lo que indica una aceptación creciente y global.
- ¿Qué incertidumbres rodean al futuro de la tokenización de inmuebles? La regulación de tokenización todavía se está desarrollando, con la implementación del Reglamento de Crypto-Assets reciente, creando cautela entre algunos inversores hasta que estas normativas están completamente integradas.
- ¿Qué recomiendan los analistas de URBIX a los pequeños inversores? Recomiendan proceder con precaución y realizar un buen análisis al invertir en tokenización, debido a su fase temprana en pruebas controladas, aunque reconocen que tiene el potencial de ser una estrategia futura prominente en el mercado inmobiliario.
Equipo URBIX
José Juan Martínez Álvarez de la Hoz
Desarrollo de Negocio
Lidera la identificación y ejecución de estrategias que expanden la presencia de URBIX en el sector del crowdfunding inmobiliario. Esta a cargo de descubrir y desarrollar nuevas oportunidades de negocio, así como de establecer relaciones comerciales sólidas para incrementar la base de clientes.