Introducción
El sector inmobiliario se ha transformado profundamente con la introducción de fintech como URBIX que han ideado herramientas tecnológicas, que democratizan el acceso al mercado a cualquier tipo de inversor.
Hasta ahora los inversores llamados minoristas, sólo podían acceder a este tipo de inversiones a través de la compra de participaciones con fondos de inversión especializados en real estate, que se comercializan en bancos o agencias de inversión.
Sin embargo, en este tipo de fondos especializados el inversor suele tener altos costes en comisiones de custodia y mantenimiento lo cual implica unas rentabilidades modestas, por la merma de los gastos de gestión. Podemos observar en este artículo de Paula Pérez Picazo en Rankia, un promedio de rentabilidades de fondos de inversión especializados en el mundo inmobiliario.
El crowdfunding inmobiliario y la tokenización de inmuebles, son dos caminos innovadores que han ganado terreno recientemente, ya que usualmente hasta ahora trasladan todo el coste al sponsor de la financiación y dejan al inversor, libre de gastos y comisiones lo cual eleva la rentabilidad que se alcanza.
Ambas tecnologías, ambicionan romper las barreras de acceso para que los pequeños inversores, accedan a este tipo de rentabilidades en el mercado inmobiliario de España…
Sin embargo ¿Cuál es la mejor opción para tu perfil de inversor?
Vamos a analizarlo detenidamente en este artículo.
El crowdfunding inmobiliario permite a un grupo amplio de personas, unir sus recursos financieros, para financiar grandes proyectos inmobiliarios. De hecho la traducción literal del inglés sería la microfinanciación o tal como se ha tecnificado al español la “financiación participativa” podríamos usar el símil de “la unión hace la fuerza”.
El producto surgió como respuesta a las dificultades de financiamiento poscrisis del 2008, debido a los nuevos requisitos de la banca tradicional para financiar promociones inmobiliarias, que les fueron impuestos por los bancos centrales.
En el Crowdfunding Inmobiliario, existen dos grandes estrategias de inversión, con las que podemos conseguir diferentes objetivos y retornos. Por un lado, tenemos el CrowdLending Inmobiliario y por otro el CrowdEquity Inmobiliario, puedes encontrar una amplia descripción de cada una de ellas en nuestro artículo: URBIX: Guía Definitiva de Crowdlending y Crowdequity.
El mecanismo es muy sencillo, los inversores, aportan pequeñas cantidades a través de plataformas como URBIX donde el inversor obtiene rentabilidades proporcionales a los beneficios generados de la actividad inmobiliaria, ya que la mayoría de proyectos que ofrecen están basados en CrowdEquity. Algunos ejemplos de plataformas internacionales son: Fundrise y RealtyMogul.
Estas plataformas, no solo facilitan la inversión, sino que también efectúan una diligencia debida exhaustiva, para mitigar riesgos.
Reduce el riesgo al permitir a los inversores participar en múltiples proyectos, desde residenciales hasta desarrollos comerciales.
CrowdEquity y CrowdLending
Toda la documentación, relativa al préstamo y/o inversión inmobiliaria se suscribe ante Notario, sin necesidad de que el inversor tenga que desplazarse o asistir a la firma.
La tokenización de inmuebles es una tecnología emergente que utiliza blockchain para dividir activos inmobiliarios en tokens digitales. Según un estudio de Deloitte sobre blockchain, la tokenización permite fraccionar propiedades físicamente indivisibles, aumentando la liquidez y reduciendo los costos de transacción.
A través de contratos inteligentes (smart contracts), las propiedades se digitalizan en tokens que pueden intercambiarse en plataformas de blockchain. Estos tokens representan una fracción de la propiedad y, por ende, de los rendimientos generados.
Los tokens a futuro podrán comprarse y venderse en mercados secundarios, ofreciendo una libertad de movimiento financiero, pero con los riesgos habituales de este tipo de activos, que son que necesitas un comprador y el precio quedará determinado por la oferta/demanda.
Gracias a la blockchain, todas las transacciones son rastreables y la información está protegida de manipulaciones.
Ambos métodos buscan facilitar el acceso a bienes raíces, pero lo logran de maneras distintas. Mientras que el crowdfunding es inmediato en su implementación y fácil de comprender, la tokenización ofrecerá en un futuro mayor liquidez, aunque con mayor complejidad y riesgo regulatorio ya que los primeras plataformas donde van a ofrecer un mercado secundario real, aún están en la fase de pruebas denominada SandBox, de cuyo resultado derivará la viabilidad real de la tecnología.
El Sandbox, es un proceso regulatorio que permite la realización de pruebas controladas y supervisadas, en este caso por la CNMV. El objetivo de las pruebas es verificar la viabilidad de la utilización de nuevas tecnologías, así como su marco legal, regulatorio y de seguridad tecnológica para todos los actores.
Según el informe de la Asociación de Crowdfunding del Reino Unido, la inversión colectiva en real estate, ha crecido un 40% anual desde 2015. A nivel global, la suma de todos los proyectos de crowdfunding a nivel mundial según lo especialistas de Business Research, alcanzó la cifra de 13,4 Billones de USD en 2023 y está previsto que aumente hasta los 35.87 Billones de USD en 2032, es decir un ratio de CAGR (Compound Annual Growth Rate) del 11,6% anual. Son unos números increíbles y todos los indicios nos indican que es posible mejorarlos.
Toda esta información sin duda, nos debe llevar a la conclusión de que el Crowdfunding Inmobiliario, está siendo aceptado por los inversores sin reservas y de forma universal.
La tokenización tiene el potencial de revolucionar por completo el mercado inmobiliario, ofreciendo acceso inmediato e internacional a inversiones antes inaccesibles para inversores minoristas.
Sin embargo, la regulación sobre Crypto-Assets (MICA) que se estableció en el Reglamento (UE) 2023/1114 del Parlamento Europeo, que entró en vigor en junio del 2023, aún está en fase de implementación y transposición a las leyes nacionales de cada miembro de la UE, por lo que muchos inversores aún no confían plenamente en este tipo de productos de inversión y se mantienen a la expectativa a la espera de la finalización de la fase de SandBox por parte de la CNMV.
Tendremos que estar atentos a las noticias sobre este sector y la adopción que vayan logrando a la normativa.
Aunque ambos métodos ofrecen caminos innovadores para participar en el mercado inmobiliario, su elección dependerá de tus antecedentes, tolerancia al riesgo y comprensión tecnológica.
El crowdfunding ofrece un punto de entrada accesible y probado, mientras que la Tokenización brinda oportunidades que a futuro tendrá liquidez en mercados secundarios y transparencia.
El crowdfunding ya es una estrategia de inversión consolidada y la Tokenización aún está dando sus primeros pasos en periodos de pruebas controladas, por lo que recomendamos que los inversores realicen su propia due diligence de cada proyecto/plataforma y minimicen sus riesgos.
No cabe duda de que la Tokenización, dará mucho de qué hablar y presumiblemente sea uno de los futuros de la inversión en real estate, pero hasta que lleguemos a ese punto, hay que extremar las precauciones.
Equipo URBIX
Desarrollo de Negocio
Lidera la identificación y ejecución de estrategias que expanden la presencia de URBIX en el sector del crowdfunding inmobiliario. Esta a cargo de descubrir y desarrollar nuevas oportunidades de negocio, así como de establecer relaciones comerciales sólidas para incrementar la base de clientes.